2021년 09월 27일, 월요일


국토와교통

2021년 9월호
(통권 446호)


계약서가 4개라면 나중에 작성한 것이 우선


  김현 법무법인 세창 대표     입력 2021/07/08 (목)



대법원 2020. 12. 30. 선고 2017다17603 임대차보증금반환
 
원고 : 피상고인 A
피고 : 상고인 B
결과 : 상고 기각, 원고 승소
 
사건의 내용
 
원고는 2009년 4월 22일 피고로부터 광주 남구 2층 상가건물 60평(이후 2010.12. 확대된 부분을 포함해 “이 사건 임차부분”)을 임차보증금 1억원, 월차임 600만원, 임대차기간 2009년 4월 22일부터 5년으로 임차하고 커피전문점을 운영했다.

원고와 피고는 2010년 12월 임대차계약 내용을 변경하면서 임차면적, 임대차기간, 월차임, 특약사항이 조금씩 다른 4개의 임대차계약서를 작성했다. 세 번째 임대차계약서는 세무서에 제출할 목적으로 허위로 작성한 것이다.

5년 경과 후 원고는 2015년 10월 2일 피고에게 임대차계약의 만기가 도래함에 따라 재계약 의사가 없음을 내용증명으로 통지했다. 피고는 2015년 11월 19일 원고에게 임대차계약 기간은 2010년 12월 25일부터 8년이고, 2015년 12월 26일부터 임차보증금을 2억원으로, 월차임을 1400만원으로 올리겠다고 내용증명으로 통지했다.

원고는 이를 무시하고 2015년 12월 31일부터 2016년 1월 5일까지 커피전문점 시설 철거공사를 마쳤다. 원고는 2016년 1월 26일 피고에게 커피전문점을 원상회복하고 인도하려 했으나 수령을 거절하므로 열쇠를 보낸다는 내용과 함께 열쇠를 돌려주었다. 그러나 피고는 2016년 2월 4일 아직 임대차가 만료되지 않았다면서 열쇠를 돌려보냈다.

원고는 2013년 8월부터 이 사건 임차부분에서 150m 떨어진 곳에 별도 커피전문점을 운영한다. 이 사건 임차부분은 공실로 남아있고 2016년 1월 31일 기준 원고가 피고에게 미지급한 차임은 4000만원이다.
 
대법원 판결: 임차인 승소
 
계약서의 기재 내용을 부인할 만한 분명하고도 수긍할 수 있는 반증이 없으면, 계약서에 기재된 대로 의사표시의 존재와 내용을 인정해야 한다. 계약서에 나타난 당사자의 의사해석이 문제되는 경우에는 문언의 내용, 법률행위의 동기와 경위, 법률행위의 목적, 당사자의 진정한 의사를 종합적으로 고찰해 논리와 경험칙에 따라 합리적으로 해석해야 한다.

하나의 법률관계에 대해 다른 내용을 정한 여러 개의 계약서가 순차로 작성된 경우, 당사자가 그러한 계약서에 따른 법률관계나 우열관계를 명확하게 정했다면 그에 따른다. 그러나 여러 계약서에 따른 법률관계가 명확히 정해져 있지 않다면 서로 양립할 수 없는 내용에 대하여는 나중에 작성된 계약서가 정한 대로 계약 내용이 변경된 것이다.

임대차 기간은 2011년 1월 1일부터 5년이고 임대차계약은 2015년 12월 31일 기간만료로 종료되었다.

제3 임대차계약은 허위로 작성되었다. 나머지 3개 계약서 상 보증금은 모두 1억원인데 임차면적, 임대차기간, 월차임이나 특약사항이 다르다. 피고가 제출한 증거만으로는 제4 임대차계약서가 허위로 작성된 이면계약서라고 할 수 없다.

피고가 주장하는 8년 임대차기간에 부합하는 사실확인서는 임대차계약 당시 직접 중개하거나 현장에서 목격한 내용이 아니고, 작성자들과 피고의 관계에 비추어 사실확인서만으로 제4 임대차계약서가 허위라고 할 수 없다. 제4 계약서의 8년 임대차기간 기재 경위에 관한 피고의 진술이 일관되지 않고, 오히려 제4 계약서의 특약사항으로 임대 시작일이 2011년 1월 1일로 명시된 것을 중시해야 한다. 

즉 원피고는 2010년 12월 임차면적을 확대하면서 임대차기간을 8년으로 연장하기로 하고 제1, 제2 임대차계약서를 작성했다가 다시 임대차기간을 5년으로 단축하기로 하여 제4 계약서를 새로 작성한 것이다.
 
글을 마치며
 
건물주 임대인은 자신에게 유리하게 임대차기간이 8년이라고 주장한 반면, 커피전문점 임차인은 5년이라고 주장하여 계약에서 벗어나려 하였다. 제1, 제2 계약서에 임대차기간이 8년이라고 기재되었다가 후에 작성된 제4 계약서가 임대차기간을 5년이라고 했다면 후에 적성한 문서가 우선한다. 임대인이 친밀한 중개업자 등의 사실확인서를 제출해 임대차기간이 8년이라고 주장했으나 법원은 이를 믿지 않았다. 임대인이 임차보증금과 월차임을 2배 이상 급격하게 올림으로써 고통받는 영세 자영업자에게 유리한 판결이 선고된 흥미로운 사건이다.
 
김현 법무법인 세창 대표
전 건설산업비전포럼 공동대표, 국토교통부 법률고문 역임
 
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3기 신도시 사전청약 시작, 흥행 ‘성공’

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하반기 주택공급 최우선…택지 추가확보 적극 검토

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