2021년 09월 26일, 일요일


국토와교통

2021년 9월호
(통권 446호)


서울 중랑역·인천 제물포역 인근 고밀개발


  박병기 기자     입력 2021/06/11 (금)



국토부, 도심공공주택복합사업 4차 후보지 8곳 선정

현재까지 주택공급 물량 40%가 주민 10% 동의 획득
 
정부가 역세권과 저층주거지 등지를 고밀 개발하는 ‘도심 공공주택 복합사업’ 후보지로 서울 중랑구 5곳과 인천 부평·미추홀구 3곳 등 8곳이 추가됐다. 앞서 지정된 후보지 38곳 중 12곳은 사업 추진을 위한 예정지구 지정 요건(10% 주민 동의)을 확보하는 등 사업이 순항하고 있다. 주택공급 예정 물량을 기준으로 하면 40%가 주민 10% 동의를 얻은 것이다.

국토교통부는 5월 26일 위클리 주택공급 브리핑을 열고 2·4 대책에서 제시한 도심 공공주택 복합사업의 4차 선도사업 후보지로 서울 중랑구 5곳, 인천 3곳 등 총 8곳을 선정했다고 밝혔다.

이 사업은 역세권과 저층주거지, 준공업지역에 대해 용적률 인센티브 등을 부여하면서 공공기관이 주도하는 고밀 개발 사업을 벌여 도심지 주택공급을 확충하는 사업이다. 이번 발표로 도심 공공주택 복합사업 후보지는 1~3차 후보지 38곳을 더해 총 46곳으로 늘어났다.

이날 선정된 신규 후보지는 서울 중랑구 중화동 중랑역 인근(4만 9967㎡)과 면목동 사가정역(2만 8099㎡), 용마산역(2만 1681㎡), 용마터널(1만 8904㎡), 상봉터미널(4만 3202㎡) 인근 등 서울 5곳과 인천 미추홀구 도화동 제물포역(9만 8961㎡), 부평구 십정동 동암역(5만 1622㎡), 부평4동 굴포천역 인근(5만 9827㎡) 등 인천 3곳이다.

8곳을 유형별로 보면 중랑구 용마터널과 상봉터미널 인근이 저층주거지이고 나머지는 모두 역세권이다. 이들 구역에서 사업이 추진되면 1만 1600호의 주택이 공급될 것으로 예상된다. 국토부는 역세권의 범위는 서울에선 역 반경 350m 이내로 정했으나 인천은 도시여건 등을 감안해 500m 이내 지역으로 넓혔다.
 
4차 후보지에서 1만 1600호 주택 공급 예상
 
국토부는 서울 중랑구와 인천 미추홀·부평구가 제안한 후보지 60곳을 검토해 이들 8곳을 선정했다. 나머지 52개 후보지는 입지요건, 사업성 등을 추가 분석하는 등 사업추진 여부를 계속 검토하기로 했다.

중랑역 역세권의 경우 현재 제2종 일반주거지역으로 노후도는 87%에 달한다. 인접한 중랑천 생태공원화 사업과 연계해 고층 아파트 11개 동 등 주거와 상업, 문화 등 여러 기능이 집약된 도심 공간으로 고밀 개발하는 방안이 추진된다. 이곳에서 나오는 주택은 1161호다.

제물포역 역세권은 우수한 입지에도 2010년 재정비촉진구역에서 해제된 이후 민간 개발이 더뎠다. 고밀 개발을 통해 노후 밀집·슬럼화된 주거환경을 개선해 원도심 기능을 회복시킬 예정이다.

후보지 8곳의 사업성 분석 결과 용도지역 상향 등 도시계획 인센티브를 통해 재개발 등 기존 사업 대비 용적률이 평균 76%포인트 오르고 공급 주택은 평균 396호(37.8%) 증가하는 것으로 파악됐다.

공급 물량 증가에 따른 사업성 개선으로 토지주 분양가는 시세 대비 평균 69.4% 수준으로 낮아지고 이에 따른 토지주 수익률은 평균 24.0%포인트 향상되는 것으로 나타났다.
 
앞선 후보지 후속조치 차질없이 진행
 
한편, 이전에 발표된 1~3차 도심 공공주택 복합사업 후보지에 대한 주민설명회와 동의서 확보 절차 등 후속조치도 차질 없이 진행 중이다.

1~3차 발표 후보지 38곳 중 서울 도봉구 쌍문역, 방학역 인근, 영등포구 신길15구역, 강북구 수유12구역 등 12곳은 이미 예정지구 지정요건인 10% 동의를 확보했고 이 중에서도 은평구 증산4, 수색14구역 등 2곳은 본지구 지정 요건인 3분의 2 이상 동의를 확보했다. 주민 동의 10% 이상을 확보한 곳은 주택공급 규모로 봤을 때 총 4만 8500호 중 1만 9200호(39.6%)다.

이를 포함해 2·4 대책에서 제시된 주택공급 사업 후보지에서 공급되는 주택은 총 22만 8400호로 늘어났다. 도심 공공주택 복합사업이 6만호, 공공 직접시행 재개발·재건축 등 정비사업이 2만 7000호, 소규모 개발사업과 도시재생이 2만 1000호, 공공택지는 11만 9000호, 신축 매입이 1400호다.

김수상 국토부 주택토지실장은 “2·4 대책 관련 사업이 지역 주민들의 높은 호응을 바탕으로 예상보다 많은 물량의 사업 후보지를 빠르게 발굴하고 있다”며 “사업이 조속한 주택공급과 주거안정으로 이어질 수 있도록 후속조치에 전력을 기울일 계획”이라고 말했다.
 
규모 가장 큰 후보지, 제물포역 인근
 
1∼2차 발표에서 역세권 후보지로 낙점된 17곳이 모두 서울에 있었는데, 이번에 처음 서울 밖 지역인 인천이 사업지에 포함됐다. 3차 발표에서는 역세권 후보지가 없었다. 이날 선정된 4차 후보지는 모두 지자체가 제안한 곳들로, 국토부가 입지 요건과 노후도, 사업성 등을 검토해 후보지로 최종 결정했다.

이번 발표에서 규모가 가장 큰 후보지는 인천 제물포역 인근 9만 8961㎡ 지역이다. 이 지역은 우수한 입지로 재정비촉진구역으로 지정됐다가 2010년 2월 구역 해제 후 주민 주도로 개발이 이뤄지지 못하고 있다. 이에 따라 상권이 위축되면서 노후화가 진행되고 있다. 이 사업지의 노후도는 91%에 달한다.

국토부 컨설팅에 따르면 종상향·용적률 인상 등 인센티브 통해 현재 100% 수준인 이 지역의 용적률을 400%까지 끌어올리면 3104가구 규모의 대규모 아파트 단지 조성이 가능하다. 공공 개발을 통해 노후·저밀 지역을 적극적으로 활용해 위축된 지역 상권을 재정비하고 노후 밀집·슬럼화된 주거환경을 개선해 원도심 기능을 회복한다는 복안이다.

또한 인천 부평구 십정동 동암역 인근 5만 1622㎡ 역시 1731가구 규모의 최고 30층 주거단지로 탈바꿈한다. 이 지역은 지상 철도가 지나면서 도심 공간과 분리돼 개발이 이뤄지지 않으며 노후화가 진행되고 있다. 현재 2종에서 준주거지역으로 종상향을 하고 현재 150% 내외인 용적률을 400%까지 올리면 이 같은 고밀개발이 가능할 것으로 예상됐다.

아울러, 인천 부평구 굴포천역 인근 5만 9827㎡ 역시 현재 150% 내외인 용적률을 400%까지 올려 2531가구 규모의 고층 아파트 단지로 개발한다는 계획이다.
 

 
철길로 단절된 중랑역 인근 주거·상업단지로
 
서울에서는 중랑구 중랑역 역세권 4만 9967㎡가 공공 개발을 통해 1161가구 규모의 주거·상업 단지로 거듭난다. 중랑역 역세권 후보지는 남측으로 중랑선이 지나고 북측에는 이문선이 지나는 등 인근 도시공간과 철도로 단절돼 있다. 이 때문에 민간 주도로 자력 개발이 시작되지 않아 노후도가 87%에 달한다.

국토부는 현재 2종일반주거지역인 이 지역을 준주거로 종상향하고, 개발 인센티브를 부여해 용적률을 현재 150% 수준에서 400%까지 끌어올릴 계획이다. 이를 통해 주거·상업·문화 기능이 집약된 역세권의 모습이 회복될 전망이다.

또한 중랑구 면목동 사가정역 인근 2만 8099㎡와 면목동 용마산역 인근 2만 1681㎡ 역시 현재 100% 내외인 용적률을 끌어올려 각각 922가구, 507가구 규모로 고밀 개발하는 방안이 제시됐다.

중랑구의 저층주거지 2곳도 후보지로 이름을 올렸다. 용마터널 인근 저층주거지 1만 8904㎡는 2012년 재개발 해제 이후 9년간 별도의 개발 없이 노후화가 진행 중인데 이번에 공공 개발 기회를 잡았다. 현재 1·2·3종이 혼재된 이 지역은 종상향을 통해 3종까지 올리고 100% 내외인 용적률을 300%까지 올려 455가구 규모의 주거단지로 개발한다. 다만, 이 지역은 최고 20층 수준의 개발이 추진될 가능성이 높다.

면목동 상봉터미널 인근 4만 3202㎡ 역시 종상향을 통해 현재 150% 내외인 용적률을 300%까지 올려 1132가구 아파트 단지로 조성한다는 계획이다.

국토부 관계자는 “중랑구와 부평구, 미추홀구에서 제안한 총 81개 후보지 중 도심복합사업 후보지 60곳을 검토해 이번에 8곳을 선정했고 나머지 52개 후보지에 대해서도 사업성 등을 추가 분석할 계획”이라고 말했다.

박병기 기자
 
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