2020년 09월 30일, 수요일


국토와교통

2020년 9월호
(통권 434호)


다주택 종부세 최고 6%…취득·보유·양도세 대폭 인상


  박병기 기자     입력 2020/08/05 (수)



[7․10 주택시장 안정 보완대책]

민영주택 생애최초 특공 신설·신혼부부 특공 기준 완화

단기보유 주택 양도 소득세율 1년 미만 40%→70%로
 
정부가 부동산 투기수요를 차단하고 서민과 실수요자의 부담을 줄이기 위해 주택시장 안정 보완대책을 추진한다. 이에 따라 다주택자에 대한 종합부동산세, 양도소득세, 취득세를 한꺼번에 인상한다. 반면, 민영주택에 생애최초 특별공급을 신설하고 신혼부부 특별공급 기준을 완화하는 등 생애최초 주택 마련은 지원하기로 했다.
 
무주택 실수요자 중심 지속적인 공급 추진
 
정부는 지난 7월 10일 서울 세종로 정부서울청사에서 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관 주재로 제10차 비상경제 중앙대책본부 회의를 열고 이 같은 내용을 포함한 주택시장 안정 보완대책을 발표했다.

정부에 따르면 상반기에 지속적으로 높은 가격상승률을 보인 경기·인천·대전·청주 지역은 규제지역 지정 이후 상승세가 둔화됐고 영동대로 복합개발이나 잠실MICE개발 등 개발사업에 따른 과열심화가 우려된 지역은 토지거래허가구역 지정 후 관망세로 돌아섰다. 하지만 서울 및 수도권 일부 지역의 매수세 및 상승세는 지속되고 있는 상황이다.

또한 전 세계적인 저금리 기조와 풍부한 유동성으로 주택시장에 유입될 수 있는 자금이 풍부한 상황에서 시장 불안정성 요인도 상존함에 따라 주택시장의 높은 기대수익률을 낮추지 못한다면 주기적으로 주택가격 상승이 반복될 우려가 높아진다는 것이 전문가들의 평가다.

아울러 실수요자들의 내 집 마련 불안감 및 신축 선호 등의 이유로 30대 등 젊은 층을 중심으로 추격매수 심리도 확산되고 있다. 이에 따라 정부는 무주택 실수요자가 소외감·불안감을 느끼지 않는 수준의 지속적이고 충분한 공급 신호가 필요하다고 판단했다.
 
생애최초 특별공급 신설, 비율은 확대
 
주택시장 안정 보완대책의 세부내용을 살펴보면 서민·실수요자 부담경감을 위해 생애최초 특별공급을 확대한다. 적용대상을 국민주택뿐만 아니라 민영주택에도 도입하고 공급비율을 국민주택은 20%에서 25%까지 확대하며 85㎡ 이하 민영주택 중 공공택지는 분양물량의 15%, 민간택지는 7%를 배정한다.

소득기준은 국민주택은 도시근로자 월평균소득 100%를 유지하되 민영주택은 도시근로자 월평균 소득 130% 이하까지 확대한다. 2019년 도시근로자 월평균 소득의 130%는 2인가구 569만원, 3인가구 731만원, 4인가구 809만원이다.

신혼부부 특별공급 소득기준은 완화하기로 했다. 생애최초로 주택을 구입하는 신혼부부의 소득기준을 완화해 분양가 6억원 이상 신혼희망타운에 대해서는 도시근로자 월평균소득 130%(맞벌이 140%)까지 확대한다.

주택구입 부담 경감에도 나선다. 생애최초 주택에 대해서는 취득세를 감면한다. 현재 신혼부부에 대해서만 허용하는 생애최초 주택구입시 취득세 감면혜택을 연령·혼인여부와 관계없이 확대 적용해 1억 5000만원 이하는 100% 감면, 1억 5000만원 초과~3억원(수도권 4억원) 이하는 50% 감면한다. 감면대상 주택 가액은 세수감소 규모 추계 이후 조정이 가능하다.

아울러 중저가 주택 재산세율을 인하해 서민 부담을 경감한다. 인하 수준 등은 오는 10월 국토부의 공시가격 로드맵 발표시 논의하기로 했다.
 
3기 신도시 조기 공급…사전분양 3만호로 확대
 
이와 함께 3기 신도시 사전분양 물량을 현재 9000호에서 약 3만호 이상으로 대폭 확대한다. 3기 신도시 조기 공급을 위해 내년부터 사전 청약(9000호)을 추진해온 것을 3기 신도시외 공공택지로 확대해서 3만호 이상 사전청약을 추진한다.

또한 서민과 실수요자에 대한 소득기준도 완화하기로 했다. 규제지역 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)를 10%p 우대하는 ‘서민·실수요자’ 소득기준을 7월 13일부터 완화에 들어갔다.

잔금대출 규제 경과조치도 보완할 방침이다. 규제지역 지정·변경 전까지 입주자모집공고된 사업장의 무주택자 및 처분조건부 1주택자 잔금대출에 대해 규제지역 지정·변경전 대출규제를 7월 13일부터 적용한다. 일반적인 대출규제 변경시 경과조치와 동일하게 조정하고 다주택자는 규제지역 지정·변경전까지 대출받은 범위 내에서만 잔금대출이 가능하다.

아울러 청년층을 포함한 전월세 대출지원을 강화한다. 전세는 만34세 이하의 청년 버팀목 대출금리를 1.8~2.4%에서 1.5~2.1%로 0.3%p 인하하고 대출대상(보증금 7000만→1억원), 지원한도(5000→7000만원)를 확대한다.

월세는 청년 전용 보증부 월세 대출금리를 0.5%p 인하해 종전 보증금 1.8% + 월세 1.5%를 보증금 1.3% + 월세 1.0%로 낮춘다. 일반 월세 대출금리도 0.5%p 인하(1.5~2.5% → 1.0~2.0%)한다.

한편, 정부는 실수요자를 위한 주택공급도 확대할 방침이다. 관계부처 장관, 지자체가 참여하는 부총리 주재 ‘주택공급확대 TF’를 구성해 근본적인 주택공급 확대방안을 마련한다. 국토부에는 1차관을 단장으로 하는 주택공급 확대 ‘실무기획단’을 구성, 세부적인 공급방안을 마련하고 이후 정기적으로 추진상황을 발표한다.
 
다주택자 단기거래 부동산 세제 대폭 강화
 
이번 대책의 핵심은 다주택자·단기 거래에 대한 부동산 세제는 대폭 강화하는 것이다. 이에 따라 개인의 경우 ‘3주택 이상 및 조정대상지역 2주택’에 대해 과세표준을 구간별로 1.2∼6.0% 세율을 적용한다.

법인은 다주택 보유 법인에 대해 중과 최고세율인 6%를 적용한다. 앞서 지난 6월 17일 ‘주택시장 안정을 위한 관리방안’을 통해 주택 보유 법인의 경우 개인 최고세율을 단일세율로 적용하는 것을 발표한 바 있다. 법인의 주택분 종합부동산세액에 대해서는 기본공제 6억원과 세부담 상한을 적용하지 않는다.

양도소득세의 경우 2년 미만 단기 보유 주택에 대한 양도 소득세율을 인상해 1년 미만 40%이었던 것을 70%로 인상하고 2년 미만은 기본세율 적용에서 60%로 인상한다.

또한 규제지역 다주택자 양도세 중과세율도 인상한다. 기본세율(6~42%) + 10%p(2주택) 또는 20%p(3주택 이상) 이었던 것을 20%p(2주택) 또는 30%p(3주택 이상)로 인상한다. 양도소득세 변경은 매물 유도를 위해 종부세 부과일인 내년 6월 1일까지 시행을 유예한다.

이와 함께 정부는 다주택자, 법인 등에 대한 취득세율을 인상해 2주택의 경우 8%, 3주택 이상 개인과 법인은 12%를 적용한다. 법인 전환 시 취득세 감면도 제한한다. 개인에서 법인으로 전환을 통한 세부담 회피를 방지하기 위해 부동산 매매·임대업 법인은 현물출자에 따른 취득세 감면혜택(75%)을 배제한다.

다주택자의 보유세도 인상하기로 했다. 부동산 신탁시 종부세·재산세 등 보유세 납세자를 수탁자(신탁사)에서 원소유자(위탁자)로 변경한다. 이는 다주택자들이 주택을 신탁할 경우 수탁자가 납세의무자가 되어 종부세 부담이 완화되는 점을 활용하는 문제를 방지하기 위한 조치다.
단기․장기 임대 폐지 등 임대등록제도 개편
 
특히, 이번 대책에서는 임대등록제도도 손을 본다. 단기임대(4년) 및 아파트 장기일반 매입임대(8년)를 폐지하고 그 외 장기임대 유형은 유지하되 의무기간 연장(8→10년) 등 공적의무를 강화한다.

폐지되는 단기 및 아파트 장기일반 매입임대로 등록한 기존 주택은 임대의무기간 경과 즉시 자동으로 등록을 말소한다. 임대의무기간 종료 전에도 자진말소 희망 시 공적의무를 준수한 적법 사업자에 한해 자발적인 등록말소를 허용한다. 이미 등록한 주택은 등록말소 시점까지 세제혜택을 유지한다.

매년 등록사업자의 공적 의무 준수 합동점검을 정례화해 임대의무기간 준수, 임대료 증액제한, 임대차계약 신고 등 핵심의무를 중점적으로 살피고 위반사항 적발 시 과태료 부과 및 등록 임대사업자(임대주택) 등록말소, 세제혜택 환수 등 행정처분을 통해 등록임대사업을 내실화할 방침이다.

정부는 이 같은 내용을 포함한 세법은 임시국회 통과를 목표로 추진하고 주택공급방안은 TF를 바로 가동해 빠른 시일 내 가시적인 성과를 도출한다는 계획이다.

박병기 기자 (press1970@naver.com)
 
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