2020년 09월 30일, 수요일


국토와교통

2020년 9월호
(통권 434호)


‘계약갱신청구권제’, ‘전·월세상한제’ 국회 통과


  박병기 기자     입력 2020/08/05 (수)



‘전세난민’ 사라질까…전월세 시장 대변혁 예고

‘주거안정 도움’ vs ‘전셋값 폭등’ 찬반의견 팽팽
 
정부의 부동산시장 안정을 위한 ‘임대차 3법’ 중 계약갱신청구권제와 전월세상한제가 7월 30일 야당의 불참 속에 국회 본회의를 통과했다. 국회는 이날 본회의를 열어 주택임대차보호법 개정안과 상가건물 임대차보호법 개정안을 재석 187인 중 찬성 186인, 기권 1인으로 가결했다.
 
세입자 ‘2+2년’ 보장, 임대료 상승폭 5% 제한
 
이번 개정안의 핵심은 세입자가 기존 2년 계약이 끝나면 추가로 2년 계약을 연장할 수 있도록 ‘2+2년’을 보장하고 임대료 상승 폭을 직전 계약 임대료의 5% 내에서 정하도록 했다. 함께 본회의를 통과한 상가건물 임대차보호법 개정안은 법무부가 상가건물 임대차와 관련한 업무를 부동산 정책 소관부처인 국토교통부와 공동으로 관할하도록 했다.

이날 본회의장은 최근 잇따라 열린 국회 상임위와 판박이었다. 민주당은 앞서 지난 7월 28일 국회 기획재정위·국토교통위·행정안전위에서 종합부동산세 개정안 등 부동산 관련 11개 법안을 통합당의 반발에도 단독 의결했다. 29일에는 법제사법위원회에서 주택임대차보호법·상가건물 임대차보호법 개정안을 밀어붙였다.

통합당은 이날 본회의에서도 반발하다가 표결에 참여하지 않고 본회의장을 빠져나갔다. 국민의당도 불참했지만 정의당과 열린민주당은 두 법안에 찬성표를 던졌다. 민주당은 임대차 3법 중 나머지 하나인 ‘전월세신고제’ 등 지금까지 상임위를 통과한 나머지 부동산 관련 법안을 8월 4일 본회의에서 한꺼번에 처리한다는 계획이다.
 
전월세 시장 패러다임 대전환 계기 마련
 
계약갱신청구권제와 전월세상한제, 전월세신고제 등 임대차 3법이 국회 본회의를 통과하면 그동안 전혀 경험해보지 못했던 임대차 시장이 열리게 될 전망이다.

개정안은 2년의 기본 임대 기간에 한 차례 계약을 연장해 2년 더 거주하게 하는 ‘2+2년’ 방식의 계약갱신청구권을 도입하고 계약갱신 시 임대료 상승폭을 기존 임대료의 5% 이상 넘지 못하게 하되 지방자치단체가 조례로 5% 이내에서 상승폭을 다시 정하게 하는 전월세상한제를 도입하는 내용이다.

계약갱신청구권은 기존에 계약한 세입자도 행사할 수 있다. 이에 대해 일각에선 소급적용 논란이 일고 있으나 당정은 존속 중인 계약에 대한 규정이기에 소급적용하곤 차이가 있다는 입장이다.

무엇보다 기존 계약자에게 적용하지 않으면 집주인들이 웬만하면 새로운 세입자를 받으면서 임대료를 한꺼번에 올릴 부작용이 우려된다. 1989년 임대차 최단 존속기간을 1년에서 2년으로 연장하는 주택임대차보호법이 개정됐을 때 존속 중인 임대차에는 적용하지 않았는데 이때 2년간 연 20%가량씩 전세가가 폭등한 경험이 있다.

서울시 전세가격 연간 상승률은 1988년에는 7.3%였으나 1989년에는 23.7%로 껑충 뛰었고 1990년에도 16.2%로 높았다.

계약갱신청구권은 계약 만료 6개월에서 1개월 전에 행사할 수 있다. 이는 집주인이 묵시적 계약갱신을 거절할 수 있는 기간을 설정한 법 조항을 준용한 것이다. 하지만 묵시적 계약갱신과 관련한 법 조항이 12월 개정돼 해당 기간이 계약 만료 6개월에서 2개월로 바뀌면 계약갱신청구권 행사기간도 만료 6개월에서 2개월 전으로 바뀐다. 세입자는 계약을 연장하고 나서 필요에 따라 계약 기간이 남았다고 해도 언제든 계약을 해지할 수 있다.

계약갱신청구권제는 이미 다른 법에서 도입돼 운영되고 있다. 2001년 상가건물임대차보호법이 제정되면서 횟수와 상관없이 10년간은 임대차계약을 갱신할 수 있게 하는 계약갱신청구권제가 시행됐다.

의원들이 낸 법안에서 제시한 계약갱신권 기간은 4년(2+2) 외에 6년(2+2+2), 무제한 등으로 다양했지만 결국 가장 낮은 수준인 4년(2+2)이 선택됐다.

계약갱신청구권 도입을 통해 임대차 존속 기간이 너무 길어지면 집주인들이 미리 임대료를 왕창 올리고 시작하려는 경향이 강해져 신규 계약 임대료가 높아지게 돼 오히려 세입자에게 불리할 수 있는 점 등이 감안됐다.

법무부가 작년 진행한 ‘주택임대차 계약갱신청구권 도입의 영향에 관한 연구’ 결과에 따르면 계약갱신요구권과 전월세상한제를 동시에 도입했을 때 초기 임대료 변동률은 임대료 성장률 가정(2∼11%)에 따라 4년(2+2)안은 1.67∼8.32%이지만 6년(2+2+2)안은 3.53∼19.43%로 높아지는 것으로 추정됐다.

갱신 시 임대료 증액 한도를 기존 계약액의 5%로 제한하되, 지자체가 필요하다고 판단하면 5% 내에서 다시 한도를 정하게 한 것은 일부 의원이 제시한 표준임대료 제도는 도입하지 않되 지역 형편에 따라 제도를 탄력적으로 운영하게 하는 절충점을 찾은 것이다.

표준임대료제도는 지자체가 각 지역의 적정 임대료 수준을 산정해 고시하는 제도로, 부동산 가격공시와 비슷한 형태다. 하지만 이를 위한 행정력이 너무 많이 들어가고 표준임대료 수준 자체에 대한 논란도 일어날 수 있다는 우려가 제기됐다.

지자체가 자체 판단에 따라 임대료 증액 상한을 5%보다 더 낮게 설정할 수 있게 함에 따라 전월세 가격이 많이 뛰는 서울 등 수도권에선 상한이 더 낮아질 수 있다. 물론 임대료 증액 상한이 너무 낮으면 임대주택 공급이 줄어들 수 있어 지자체가 상한 수준을 마냥 내릴 수는 없을 것으로 전망된다.
 
손해배상 청구 가능한 ‘법정손해배상청구제도’
 
이번 개정안은 임대인이 실거주하겠다고 하면서 세입자를 내보내고는 원래 연장됐을 기간 내에 다른 세입자를 받은 사실이 드러났을 때 세입자가 손해배상 청구를 할 수 있는 법정손해배상청구권제도 담았다. 이는 원고가 실제 손해를 입증하지 않더라도 사전에 법에서 정한 일정한 금액을 손해액으로 인정해주는 제도다.

세입자는 계약 갱신 당시 3개월 월세, 집주인이 다른 세입자에 전월세를 주고 얻은 임대료와 거절 당시 임대료 간 차액의 2년분, 갱신거절로 인해 입은 손해액 중 큰 액수를 청구할 수 있다.

세입자에겐 집주인의 실거주를 핑계로 한 부당한 퇴거 요구에 대응할 수 있는 수단이자 집주인에겐 허위로 계약갱신을 거부하려는 욕구를 포기하게 만드는 장치다. 앞서 민주당 박홍근 의원은 임차인이 지출한 이주 비용과 임차인이 2년간 추가 지출하게 된 임대료 차액분의 합계액의 2배를, 같은 당 박주민 의원은 그 3배를 배상하게 하는 법안을 낸 바 있다.

또한 임대차계약을 맺을 때 정부가 정하는 주택임대차표준계약서를 우선 사용하게 하는 내용도 법안에 포함됐다.

한편, 임대차 3법 중 ‘전월세신고제’는 준비 기간을 거쳐 내년 6월 1일 시행된다. ‘전월세신고제’는 계약 후 30일 내에 계약 내용을 신고하게 하는 내용으로, 신고 시스템이 구축되면 국민도 신고 내용을 통해 임대료 수준을 참고하면서 임대주택을 선택할 수 있게 된다.
 
“서민 주거안정에 크게 도움 줄 것”
 
시장 전문가들은 이번에 통과된 임대차 3법이 시행되면 오르는 전셋값에 쫓겨나듯 2년마다 집을 옮겨 다니는 ‘전세난민’이 사라지는 등 임차인 주거 안정에 상당한 도움이 될 것이라고 내다봤다. 다만, 전셋값이 4년마다 크게 오르고 전세를 반월세로 전환하는 속도가 빨라지는 등 결과적으로 임차인의 부담이 커지고 전세시장이 불안해질 것이라는 우려도 나왔다. 이에 법 시행 초기 부작용과 혼란을 막기 위한 정부의 대비를 요구하는 목소리도 있었다.

대다수 전문가는 임대차 3법이 임차인의 주거 안정에 긍정적으로 기여할 것이라는 데 이견이 없었다.

김학환 숭실사이버대 부동산학과 교수는 “이미 정부가 서민 주거 안정을 위해 임대차보호법 개정을 예고한 터라 그 취지와 내용은 널리 알려졌다”며 “법이 시행되면 임차인 주거 안정에 기여할 것”이라고 평가했다.

김주호 참여연대 민생팀장도 “계약갱신청구권이 2년으로 정해진 것이 벌써 31년째다. 계약 기간이 4년으로 늘어나면 세입자의 안정적인 주거가 보장될 것으로 보여 긍정적이다”고 말했다.

우리은행 부동산투자지원센터 안명숙 부장은 “상대적 약자인 세입자의 권익을 보호하고 4년 동안 안정적인 주거가 가능하도록 사회적 합의가 이뤄졌다고 보면 될 것”이라며 “제도 초기 다소 소음이 있겠지만 긍정적으로 작용하리라 본다”고 말했다. 이어 안 부장은 “과거의 경험에서 알 수 있듯 이번에도 단기간 전셋값이 오르는 것을 막기는 어려울 것”이라고 지적했다.

1989년 주택임대차보호법을 개정해 임대차 계약 기간을 1년에서 2년으로 늘렸을 때 2년간 전셋값이 연 20%가량씩 폭등한 것을 상기시킨 것이다. 임대차 3법이 시장에 무리 없이 정착할 것이라는 전망도 있었다.

김인만 김인만부동산경제연구소장은 “계약갱신청구권이 몇 년 보장될지가 관심사였는데 결국 ‘2+2’로 정해졌다. 이 정도면 부담스러운 ‘6년안’보다는 집주인들이 수용할 수 있는 수준으로, 시장에 미치는 충격이 약할 것으로 보인다”고 말했다. 이어 김 소장은 “전세 2년은 너무 짧다. 주거 안정 차원과 사회적 손실을 고려해도 4년은 돼야 합리적”이라며 “4년 뒤 전셋값을 올리는 것도 시세에 맞춰서 올리는 것이지, 인위적으로 올리지 못할 것”이라고 말했다.
 
4년마다 상승?…전세시장 불안 우려도
 
당정이 최근 부동산 관련 여론이 악화한 뒤에야 임대차 3법 추진을 서두른 것을 꼬집는 목소리도 있다.

NH투자증권 김규정 부동산전문위원은 “임대차 3법 추진으로 이미 전셋값이 튀어 오르고 있는데 이런 부작용을 최소화하려 당정이 속도를 낸 것 같다”면서도 “사실 임대차 3법을 추진한 건 오래된 일인데 이 시점에 통과되는 건 다소 타이밍이 아쉽다”고 말했다. 이어 그는 “임대차 시장이 안정적이고 잠잠할 때는 국회에서 묵혀두고 있다가 전세 수요가 몰리고 공급이 부족해 가격이 오르는 상황에서 임대차 3법까지 가세하니 전세시장이 더 불안해질 수 있다”고 지적했다.

또한 김 위원은 법 시행 초기 혼란을 줄이기 위해서는 정부의 철저한 준비가 필요하다고 제언했다. 그는 “계약갱신청구를 거절할 수 있는 요건을 명확히 정리하고 이를 관리하는 것도 중요하다. 임대차 관련 분쟁이 발생해 조정 요구가 쏟아져 들어올 경우 분쟁위원회가 잘 돌아가지 않으면 굉장히 혼란스러울 수 있다. 행정 부분의 준비도 필요할 것”이라고 말했다.

서진형 경인여대 교수(대한부동산학회장)도 전세매물 잠김현상이 나타날 수 있고 4년치 임대료가 한꺼번에 오르는 등 임대차 3법의 부작용이 나타날 수 있다고 우려했다. 서 교수는 “6·17대책, 7·10대책에서 정부가 보유세 인상을 예고해 집주인들이 세금부담을 덜려 전세를 월세나 보증부 월세로 많이 전환할 것으로 보인다. 이렇게 되면 결과적으로 임차인에게 부담이 크게 전가될 여지가 있다”고 내다봤다.

전월세신고제가 도입되면 주택 임대인의 소득이 그대로 노출돼 세금, 건강보험료 등이 올라가 생계형 임차인은 부담이 커질 것이라는 전망도 나왔다. 아울러 더 강력한 임차인 보호정책을 요구하는 목소리도 있었다.

김주호 참여연대 민생팀장은 “제도 도입을 일단 환영하지만 계약갱신기간을 4년보다 6년으로 늘릴 필요가 있고 임대료 인상도 5%가 낮지 않은 수준”이라며 “보완입법이 필요하다”고 주장했다.
 
미국·독일·프랑스에도 유사 제도 시행중
 
이번 임대차 3법 통과를 두고 일각에서는 집주인에 대한 과도한 사유재산 침해라는 반발도 나온다. 하지만 국회 법사위의 주택임대차보호법 개정안에 대한 검토보고서를 보면 계약갱신청구권과 전월세상한제와 같은 제도는 다른 선진국에선 널리 운용되고 있다.

독일은 특별한 사유가 없는 한 임대차 기간을 정하지 않은 계약이 원칙이다. 임대인이 계약을 해지하려면 본인의 실거주 등 정당한 사유가 있어야 하고 이때에도 계약 해지가 임차인에게 너무 가혹한 경우에는 임차인이 이의를 제기해 임대차 관계를 유지할 수 있다.

임대료 인상은 사전에 미리 정한 기간 일정 금액을 단계적으로 인상하는 계단이나 연방통계청의 가계물가지수에 맞게 인상하는 지수식 등을 통해 약정하는 방식으로 운용된다.

집주인은 임차인과 합의 없이도 비교임대료에 맞춰 차임 인상을 요구할 수 있지만 임대료는 한번 책정되면 15개월이 지난 후 인상할 수 있고 3년 내 인상률이 20%(임대차 수요가 큰 곳은 15%)를 넘기지 못한다. 비교임대료는 임대차계약을 체결한 지역에서 해당 주택과 비슷한 종류, 크기, 입지를 갖춘 주택에 대해 과거 4년간 형성된 일반적인 임대료다.

프랑스도 개인은 3년, 법인은 6년의 최단 임대차 기간을 보장하고 계약 기간이 끝날 때 임대인에게 정당한 사유가 있는 경우에만 계약해지가 가능하도록 하고 있다. 차임을 올릴 때 국가통계경제연구원이 발표하는 ‘비교기준 임대료지수’(IRL)의 변동폭을 넘지 못한다. IRL은 소비자물가지수의 변동 등을 반영해 산정된다.

미국의 뉴욕주는 임대차 계약갱신을 원칙으로 하고 세입자가 집주인에게 임대료를 계속 지급하는 한 집주인의 실거주 등 사유를 제외하고는 계약갱신을 거절하거나 강제 퇴거시킬 수 없도록 한다. 주거용 빌딩의 경우 임대료위원회가 최대기본임대료(Maximum Base Rent: MBR)를 2년 단위로 고시하는데 최대 인상률은 7.5%다.

로스앤젤레스나 샌프란시스코도 뉴욕과 마찬가지로 기한이 없는 임대차가 원칙이고 법정 사유가 있어야 계약 갱신 거절이 가능하고 행정기관의 승인도 필요하다.

이웃나라 일본에서도 집주인이 계약 해약을 신청할 때 6개월의 유예기간을 두고 정당한 사유가 있다면 임대차가 종료되도록 하고 있다. 일본은 임대료 증액 청구 시 약정한 차임 등의 5%를 초과하지 못하도록 규정하고 있다.

이에 반해 영국은 과거 계약갱신청구권제나 전월세상한제 제도를 운영했으나 지금으로선 대부분 제도를 폐지한 것으로 파악된다. 현재 단기보장임대차제도가 보편적인 형태인데 집주인이 2개월 전 사전 통지만 하면 아무런 사유 없이 주택의 인도를 요구할 수 있다. 임대료 증액과 관련해서도 별다른 규제가 없다.

박병기 기자 (press1970@naver.com)
 
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국토부·서울시, 제도 상담·사전 컨설팅 등 지원 국토교통부와 서울특별시는 지난 8월 20일 공공참여형 고밀재건축(이하 공공재건축)과 공공재개발의 성공적인 추진을 위해 공공정비사업 통합지원센터를 개소했다. 국토부와 서울시는 8·4 대책을 통해 수도권 127만호 공급을.. 이미영 기자 | 국토와교통 2020년 09월호(434호)
최근의 부동산 안정대책 중 취득세 개정에 관해

[稅法 완전정복] 최근의 부동산 안정대책 중 취득세 개정에 관해  문재인 정부에서 발표한 부동산 안정대책 중 세법 개정과 관련하여 굵직한 것은 총 다섯 차례라고 할 수 있다. 2017년 8.2대책, 2018년 9.3대책, 2019년 12.17대책 그리고 2020년 6.17대책 및 7.10보완대책이.. 김현일 성동세무회계 대표세무사 | 국토와교통 2020년 09월호(434호)
임차인이 영업비품 그대로 남겨두면?

대법원 2018.11.29. 선고 2018다240424 판결 들어가며 임대인 갑과 임차인 을이 임대차계약을 체결하고 을이 커피전문점을 운영하던 중 을의 차임 연체를 이유로 임대차계약이 해지된 후 을이 점포에 대한 폐업신고를 하였는데 을이 영업비품을 그대로 비치하는 등 점포.. 김현 법무법인 세창 대표 | 국토와교통 2020년 09월호(434호)
계약갱신청구권? 전월세상한제? 달라진 ‘임대차법’ 궁금증 해결!

[정책 Q&A] 무엇이든 물어보세요! 계약갱신청구권? 전월세상한제? 달라진 ‘임대차법’ 궁금증 해결! 1. 임차인은 계약갱신요구권을 언제까지 행사해야 하나? 임차인은 임대차계약의 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 갱신요구권을 행사해.. 이미영 기자 | 국토와교통 2020년 09월호(434호)
뇌에 좋은 영양소

류영창의 웰빙라이프 뇌에 좋은 영양소  당류(탄수화물) 탄수화물, 단백질, 지방의 3대 영양소 중에서 최고의 원료는 단연코 당류(탄수화물)이다. 다른 영양소와 달리 연소된 후 유해물질이 남지 않기 때문이다. 당류 중에서도 가장 좋은 것은 뇌의 연료인 포도당을.. 류영창 박사 | 국토와교통 2020년 09월호(434호)
코로나19 면역력 강화에 좋은 ‘가을버섯’

표고버섯·송이버섯, 면역력 강화에 탁월 코로나19가 재확산 되고 있다. 2월말에서 3월까지 국내에서 1차 대유행이 발생한데 이어 8월말 400명대의 확진자가 발생하며 재확산되고 있다.  이에 질병관리본부는 올바른 마스크 착용법으로 △마스크 착용 전 비누로 꼼꼼하게.. 김정현 기자 | 국토와교통 2020년 09월호(434호)
동화 속 풍경 같은, 낭만 가득한 ‘사천’

유난히 길었던 올여름 장마 때문에 제대로 여름휴가도 못 다녀왔다면 주목! 여기에서 그런 아쉬움을 달래줄 딱~ 좋은 여행지 ‘경남 사천’을 소개해드리고자 한다. 어딜 가나 아름답게 펼쳐지는 탁 트인 바다 전망과 알록달록 아름다운 관광지는 마치 동화 속 세상인 것처럼 낭만.. 한국관광공사 | 국토와교통 2020년 09월호(434호)
태릉골프장·용산캠프 등 13만 2000가구 공급

[서울권역 등 수도권 주택공급 확대 방안] 재건축 용적률 최고 500%까지 상향…50층 허용 정부가 공공 재건축 제도를 도입하고 서울 노원구 태릉골프장과 강남구 서울의료원 부지 등 신규부지 발굴 및 확장 등을 통해 수도권에 총 13만 2000가구의 주택을 신규 공급하기로 했.. 박병기 기자 | 국토와교통 2020년 08월호(433호)
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