2020년 09월 30일, 수요일


국토와교통

2020년 9월호
(통권 434호)


최근의 부동산 안정대책 중 취득세 개정에 관해


  김현일 성동세무회계 대표세무사     입력 2020/09/09 (수)



[稅法 완전정복] 최근의 부동산 안정대책 중 취득세 개정에 관해
 
문재인 정부에서 발표한 부동산 안정대책 중 세법 개정과 관련하여 굵직한 것은 총 다섯 차례라고 할 수 있다. 2017년 8.2대책, 2018년 9.3대책, 2019년 12.17대책 그리고 2020년 6.17대책 및 7.10보완대책이 그것이다. 이 가운데 최근의 7.10대책이 역대급이라고 할 수 있다. 수많은 논쟁을 낳았고, 그 여파는 지금도 진행 중이다. 취득세, 종합부동산세, 양도세, 모두 변화의 폭이 상당히 크다. 이번 호에서는 먼저 지난 8월 11일에 시행된 취득세 개정에 대해 살펴보겠다.

다주택자 매매에 대한 취득세율 대폭 상승

2011년에 등록세, 취득세가 취득세 하나로 통합되었다. 매매의 경우, 일반건물은 취득세율이 4%이다. 이와 달리 주택의 경우, 취득하려는 주택을 포함하여 1~3주택 보유자는 취득가액이 6억원 이하 1%, 6~9억원 2~3%, 9억원 이상은 3%를 적용받았다. 그리고 작년 12.17대책으로 4주택 보유자는 무조건 취득가액의 4%를 취득세로 납부하고 있다.

앞으로는 다주택자의 취득세율은 지역과 보유주택 수에 따라 다르게 적용받는다. 2주택 보유자가 조정대상지역에서 취득할 경우, 취득세율은 8%이고, 3주택 이상 보유자는 12%이다.

그런데 취득 주택이 비조정대상지역에 있을 경우, 2주택 보유자는 종전과 마찬가지로 1~3%, 3주택 보유자는 8%, 4주택 이상 보유자는 12%를 적용받는다. 종전 보유주택이 어느 지역에 있는지는 상관없다. 지금 취득하려고 하는 주택이 조정대상지역인지 아닌지에 따라서만 영향을 받는다.

또한 일시적 2주택자에 대해서는 1주택 세율 1~3%을 적용한다. 단, 종전주택을 3년 안에 처분해야 한다. 이 기간은 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역에 있는 경우에는 1년이다. 이를 이행하지 않을 경우, 가산세를 포함하여 덜 납부한 취득세를 추징한다. 양도소득세와 달리, 해당 기간 안에 신규주택에 전입해야 하는 요건은 두지 않았다. 덧붙이자면, 3주택자에 대해서는 일시적 특례를 적용하지 않는다. 따라서 종전주택을 처분할 의사가 있다면, 신규주택을 취득하기 전에 미리 처분해야 취득세를 줄일 수 있다.

법인 매매 및 증여 역시 큰 폭 상승

법인 투자자도 이번 취득세 개정으로 큰 타격을 받았다. 법인이 신규주택을 취득하려면 보유주택 수와 무관하게 12%를 취득세로 내야 한다. 다만, 개인과 법인 모두 지난 7월 10일 이전에 매매계약을 체결한 사실이 부동산 실거래 신고자료 및 금융거래 내역, 분양계약서 등의 증빙서류에 의하여 확인되는 경우에는 종전 규정을 적용받는다. 

한편, 증여로 취득하는 경우에는 일정한 요건 아래에 취득세율이 종전 3.5%에서 12%로 개정되었다. 조정대상지역 안에 있는 공시가격 3억원 이상 주택에 대해서다. 다만, 1세대 1주택자가 배우자나 직계존비속에게 증여하면 3.5%를 적용한다.

세대의 정의를 변경

취득세에서는 세대 기준으로 보유하고 있는 주택 수를 계산한다. 그런데 세대란 주민등록표에 함께 기재되어 있는 가족, 즉 부모, 배우자, 자녀, 형제자매 등으로 구성된다. 그리고 배우자와 미혼인 30세 미만의 자녀는 동일한 세대별 주민등록표에 기재되어 있지 않더라도 같은 세대로 본다.

그런데 양도소득세와 달리 취득세에서는 일정한 소득이 있다고 할지라도 30세가 되지 않으면 동일 세대원에 포함시켰다. 따라서 지방에서 직장에 다니며 떨어져 살고 있어도 자녀의 소유 주택이 부모의 주택 수에 합산되었다. 이번에 30세 미만 자녀도 따로 살고 있고, 국민기초생활보장법에 따른 기준 중위소득(올해 월 175만원)의 40% 이상이라면 별도의 세대로 인정하도록 개정되었다.

주택 포함 범위도 변경

눈에 띠는 개정사항 중 하나는 주거용 오피스텔, 분양권, 조합원입주권도 주택 수에 포함한 것이다. 양도소득세에서는 예전부터 주거용 오피스텔을 주택 수에 포함시켰고 최근에 내년부터 취득하는 분양권과 조합원입주권을 주택 수에 넣도록 개정되었다. 취득세에서는 지난 8월 12일 이후 취득 분부터 주택 수에 포함하고 있다. 오피스텔이 주거용인지는 시군구 재산세 과세대장에 주택으로 기재되어 주택 분 재산세가 과세되고 있는지에 따른다.   

그런데 오피스텔 분양권은 준공 후 실제 사용하기 전까지는 주거용인지 상업용인지 확정되지 않으므로 주택 수에 포함되지 않는다. 오피스텔도 취득시점에서는 사용용도가 확정되지 않으므로 건축물 취득세율 4%가 적용된다.

상속주택의 경우, 상속개시일로부터 5년까지는 소유주택 수에 넣지 않는다. 그리고 상속주택을 여러 명의 상속인들이 공동으로 소유한 경우에는 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유주택으로 판단한다. 지분이 동일하다면 당해 주택에 거주하는 사람, 최연장자 순으로 판단한다. 이 규정은 양도소득세를 그대로 본 따 만든 것이다. 
 
김현일 성동세무회계 대표세무사
세법 문의 :  (02)465-6999
 
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[정책 Q&A] 무엇이든 물어보세요! 계약갱신청구권? 전월세상한제? 달라진 ‘임대차법’ 궁금증 해결! 1. 임차인은 계약갱신요구권을 언제까지 행사해야 하나? 임차인은 임대차계약의 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 갱신요구권을 행사해.. 이미영 기자 | 국토와교통 2020년 09월호(434호)
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