2020년 10월 31일, 토요일


국토와교통

2020년 10월호
(통권 435호)


부동산안정 대책 중 '양도소득세 개정'에 관해


  김현일 성동세무회계 대표세무사     입력 2020/10/08 (목)



부동산안정 대책 중 양도소득세 개정에 관해 최근 몇 년 동안에 이루어진 부동산 세제의 변화는 주택가격의 급상승과 큰 연관이 있다. 2017년 8.2대책을 시작으로 약 1년마다 강화된 부동산 안정대책이 발표되었다. 그런데 작년 12.16대책이 발표된 지 6개월 만에 6.17대책 그리고 한 달 만에 이를 보완하는 7.10대책이 발표되었다. 올해 1~3월에 조금 주춤했던 주택가격(특히 아파트)이 4~6월에 급등하고 수요가 점증했던 까닭에서다. 이번 호에서는 양도소득세 개정에 대해 살펴보겠다.  

다주택자 양도소득세 중과세율 인상

2017년 8.2대책에서 도입된 것 하나가 양도소득세 중과세율이다. 2주택자, 또는 3주택 이상 보유자가 서울을 비롯한 조정대상지역에서 주택을 양도할 경우, 과세표준에 따른 누진 기본세율에 2주택자는 10%, 3주택 이상 보유자는 20%의 세율을 가산하게 된다. 덧붙여 장기보유특별공제를 받지 못한다. 실제로는 오랜 기간 보유할수록, 중과세율 적용보다 장기보유특별공제를 받지 못하는 것이 더 손실이 크다.

그런데 내년 6월 1일 이후에는 이 중과세율이 2주택자는 20%, 3주택자는 30%로 증가하였다. 양도세 중과세율변경 시점이 6월 1일인 점이 궁금할 수가 있겠다 싶다. 재산세의 과세기준일이 6월 1일이기 때문에 재산세의 보완적 중과제도 성격을 갖는 종합부동산세의 과세기준일이 6월 1일이다. 지난 6, 7월에 종합부동산세에 대해서도 과세를 강화하면서, 그 적용시기를 2021년으로 함에 따라 내년 5월 31일까지 주택을 양도할 경우, 강화된 세법을 적용받지 않을 수 있게 되었다. 따라서 양도소득세도 이에 맞춘 것이다.

다음은 적용사례이다. 양도차익이 3억원이라고 가정하자. 중과세가 적용되지 않으면, 산출세액이 약 7200만원이다. 그런데 현행 중과세율을 적용하면, 2주택자는 약 1억 2500만원, 3주택자는 1억 5500만원을 납부해야 한다(이 금액의 10%를 지방소득세로 부담하는 것은 별개이다.)
 
한편, 개정 중과세율을 적용해 보면, 산출세액이 2주택자는 약 1억 5500만원, 3주택자는 1억 8500만원이다. 양도차익이 3억 원일 경우 2, 3주택자 각각 약 3000만원씩 양도소득세 부담이 증가하였다.    

고가 1세대 1주택자 장기보유특별공제 계산방법 변경

양도소득세는 양도가액에서 취득가액, 그리고 중개수수료 등의 필요경비를 차감한 양도차익을 대상으로 과세대상 소득을 계산한다. 이 과정에서 3년 이상 보유한 주택에 대해서는 보유기간에 따라 일정한 비율 만큼 공제해 준다. 2주택 이상을 보유한 경우, 1년에 2%씩, 총 15년을 한도로 30% 공제해 준다.

한편, 양도소득세가 과세되는 양도가액 9억원 이상의 고가 1주택자의 경우에는 1년에 8%씩, 총 10년을 한도로 80% 공제해 준다. 2019년까지는 3년 이상 보유만 하면 이와 같이 공제받을 수 있었다. 그러다가 2020년 이후 양도분부터 2년 이상 거주 요건이 추가되었다.

그런데 이번에 다시 개정되었다. 보유기간 1년마다 8%씩 공제해 주던 것을, 2021년 이후에 양도할 경우, 보유기간 1년에 4%, 거주기간 1년에 4%씩 공제하는 것으로 변경되었다. 예를 들어 보겠다.

첫째, 보유기간 5년 중 거주한 기간이 1년이라고 하자. 거주기간이 2년 미만이므로 공제대상이 아니다. 둘째, 보유기간 5년 중 2년 동안 거주했다면, 공제율은 28%(5년x4% + 2년x4%)이다. 셋째, 보유기간 10년 중 5년 거주했다면, 공제율은 60%(10년x4% + 5년x4%)이다. 넷째, 보유기간 12년 중 5년 거주한 경우에도 공제율은 60%(10년x4% + 5년x4%)이다.   
 
2년 단기보유 주택에 대한 양도소득세율 인상
  
현재는 일반 건물, 토지의 경우 1년 미만은 50%, 1~2년은 40%이고, 2년 이상은 누진 기본세율이다. 주택 및 조합원 입주권의 경우, 1년 미만은 40%, 1년 이상은 누진 기본세율이다. 또한 조정대상지역 분양권의 경우 50%이고, 기타지역은 일반 건물 및 토지와 동일하다.그런데 2021년 6월 1일 이후에는 주택이나 조합원 입주권을 양도할 경우, 1년 미만은 70%, 1~2년은 60%이고, 2년 이상이 되어야 누진 기본세율을 적용받는다. 이번에 눈에 띄는 개정사항으로 분양권 양도를 들 수 있는데 1년 미만은 70%이고, 1년 이상은 무조건 60%이다. 장기간 보유하더라도 누진 기본세율을 적용받지 못한다. 더구나 종전에는 조정대상지역에서만 중과세율이 적용되었는데 앞으로는 모든 지역을 대상으로 한다.

1세대 1주택 비과세 및 중과대상 주택 수 판정 시, 분양권을 주택 수에 산입

분양권을 주택 수에 산입하려는 시도는 작년 12.16대책부터 있었다. 국회 입법 논의 및 통과가 지연되어 실행되지 않다가 이번 개정에 포함되었다. 내년 1월 1일부터는 취득하는 분양권에 대해서는 1세대 1주택 비과세와 중과대상 주택 수 판정 시 분양권을 포함하게 된다. 분양권과 달리 조합원입주권은 종전에도 주택 수에 포함되었다. 여기서 주의해야 할 점이 있다. 조합원입주권과 분양권은 주택이 아니므로 그 자체를 양도할 경우에는 중과세율이 적용되지 않는다는 것이다. 다른 보유주택을 양도할 경우, 주택 수 산정에 포함될 뿐이다.
 
김현일 성동세무회계 대표세무사
 
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