2020년 12월 3일, 목요일


국토와교통

2020년 11월호
(통권 436호)


강화된 종부세, 무엇이 어떻게?


  김현일 성동세무회계 대표세무사     입력 2020/11/09 (월)



지난 6.17 및 7.10 부동산 안정대책 가운데, 종합부동산세 개정사항도 빼놓을 수 없을 정도로 변화 의 폭이 컸다. 이번 호에서는 종합부동산세의 계산 구조 및 주요 개정사항에 대해 다뤄 보았다.

종합부동산세의 특성과 계산구조

종합부동산세는 재산세와 함께 우리나라 보유세의 쌍두마차이다. 재산세는 과세대상 물건에 대해 과세한다. 즉 주택, 토지, 건물 등의 공시가격에 일정한 세율을 곱하여 산출한다. 소유자가 누구인지, 소유형태가 어떤지 등에 관계없이 공시가격에 의해서만 세액이 달라진다. 계산방식과 과정이 단순하다.

지난 노무현 정부 시절에 주택가격이 크게 오르자 주택과 토지 중 일정 금액 이상을 소유한 사람에 한정하여 과세하는 종합부동산세를 도입하였다. 종합부동산세는 부동산 가운데 상가나 일반 건물은 제외하고 주택과 토지에 대해서만 과세한다. 최근의 종합부동산세 개정은 주택에 한정되었다. 종합부동산세는 재산세와 동일하게 부동산의 공시가격(기준시가)를 바탕으로 과세표준을 계산한다. 그런데 재산세와 달리 개인의 사정에 따라 산출세액이 달라진다.

1세대 1주택이면서 단독소유인 경우, 부동산 공시가격의 합계액에서 9억원을 공제한 후 공정시장가액비율(2020년 90%, 2021년 95%, 2022년 이후 100%)을 곱하면 과세표준이 나온다. 여기에 세율을 곱한 뒤 재산세액 중 일정액을 차감하면 산출세액이 계산된다. 1세대 1주택 단독소유인 경우에는 고령자공제와 장기보유 공제를 받을 수 있다.

1세대 1주택 단독소유가 아닌 경우, 즉 1세대 1주택이지만 부부 공동소유이거나 1세대 2주택 이상인 경우에는 위 공시가격 합계액에서 6억원을 공제한다. 그런데 종합부동산세는 개인별 과세이므로 부부 한쪽이 2주택을 단독 소유한 경우 6억원 밖에 공제받지 못하지만 부부가 공동소유한 경우, 각각 6억원을 공제받으므로 합하여 12억원을 공제받을 수 있다.

주요 개정사항

주요 개정사항에 대해 살펴보겠다. 2021년 귀속분부터 적용된다. 첫째, 개인소유 주택에 대해 세율이 인상되었다. 2주택 이하는 과세표준 3억원 이하 0.5%→0.6%, 3억원~6억원 0.7%→0.8%, 6~12억원 1.0%→1.2% 등이고, 조정대상지역 2주택 또는 3주택 이상 0.6%→1.2%, 3억원~6억원 0.9%→1.2%, 6~12억원 1.3%→2.2% 등이다. 법인 소유 주택에 대해서는 고율의 단일세율이 적용된다. 한편, 법인의 경우, 1주택 소유는 3%, 2주택 이상 소유는 6%의 단일세율을 적용한다.

둘째, 세부담 상한률이 인상되었다. 종합부동산세도 재산세와 마찬가지로 세부담 상한제도를 갖고 있다. 직전년도 산출세액의 일정 비율 한도 안에서 최종 납부세액이 결정된다. 개인의 경우, 현재 2주택 이하는 150%, 조정대상지역 2주택은 200%, 3주택 이상 소유자는 300%이었는데 조정대상지역 2주택이하의 경우 300%로 인상되었다. 법인의 경우, 세부담 상한이 폐지되었다.  

셋째, 1세대 1주택자에 대한 세액공제가 확대되었다. 고령자 공제율은 60~64세 10%→20%, 65~69세, 20%→30%, 70세 이상 30%→40%이고, 장기보유공제율은 현재와 같이 5~9년 20%, 10~14년 40%, 15년 이상 50%이다. 공제한도는 70%에서 80%로 증가하였다.

넷째, 법인 주택분에 대한 과세가 강화되었다. 최근 종합부동산세 개정의 가장 큰 특징으로 볼 수 있다. 고율의 단일세율, 세부담 상한 폐지는 앞에서 언급한 바 있다. 나아가 현재는 공시가격에서 기본적으로 6억원 공제하고 있으나 이를 폐지하였다. 또한 6월 18일 이후에는 조정대상지역 안에서 주택임대사업자로 등록하더라도 더 이상 종합부동산세 합산배제를 받지 못하게 되었다. 개인에 대한 부동산 세제 강화방안을 피하기 위해 법인을 활용한 주택 투자가 크게 늘어나자 이를 막으려는 것으로 보인다.

[문답 풀이]

[문]조정대상지역에 2주택을 보유하던 상태에서 2020.9.1 주택 1호가 조정대상지역에서 해제된 경우 일반세율을 적용받는지?

[답] 조정대상지역 판정은 과세기준일(6월 1일) 현재를 기준으로 적용하므로 2020년에는 조정대상지역 2주택자에 해당하며, 2021년 귀속분 부과 시에는 일반 2주택자에 해당한다.

[문]3주택을 보유한 상태(모두 非조정대상지역)에서 1호를 임대사업자 등록 후 합산배제 적용받은 경우 적용세율은?

[답]합산배제 주택은 세율 산정 시 주택수에 포함되지 않으므로 非조정대상지역 2주택 소유자로 보아 일반세율이 적용된다.

[문] 부부가 조정대상지역 소재 주택 2호를 각각 50% 지분으로 소유하고 있는 경우 주택수 판정은?

[답] 종합부동산세는 주택의 지분 또는 부속토지만 소유한 경우에도 주택을 소유한 것으로 보아 세율을 적용하므로 부부 모두 조정대상지역 2주택자에 해당한다.      
        
[문] 부부 공동으로 1주택을 보유하는 경우(다른 세대원은 보유 주택 없음) 세액공제가 적용되는지?

[답] 부부가 공동으로 1주택을 보유하는 경우 1세대 1주택자에 해당하지 않으므로 세액공제가 적용되지 않는다. 다만, 합산배제 신고한 임대주택 외의 1주택을 소유한 자는 과세기준일 현재 그 주택에 주민등록이 되어 있고 실제로 거주하고 있는 경우에 한정하여 1세대 1주택자로 본다.

김현일 성동세무회계 대표세무사
 
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