2021년 01월 28일, 목요일


국토와교통

2021년 1월호
(통권 438호)


확 바뀌는 제도, 모르면 손해 본다


  이미영 기자     입력 2021/01/12 (화)



종부세율·양도세율 인상…분양권도 주택 산입

‘신특·생초’ 자격완화 등 달라지는 제도 많아
 
2020년 부동산 시장은 풍부한 유동성과 낮은 금리에 따른 자금 유입으로 거래량이 늘고 가격이 상승했다. 이에 시장 안정화와 투자수요 억제를 위해 양도소득세(양도세)와 종합부동산세(종부세)를 강화하는 등의 대책이 다수 발표됐으며 2021년 시행을 앞둔 제도들이 많다.
또한 특별공급 청약 자격이 완화되거나 사전청약제도가 실시되는 등 여러 방면에서 변화가 나타날 예정이다. 2021년에 새로 시행되거나 달라지는 부동산 제도를 정리해 보았다.
 
종부세율 인상, 고령자 공제율 상향
 
2주택 이하 보유자의 경우 과세표준 구간별로 0.1∼0.3%포인트, 3주택 이상과 조정대상지역 2주택자는 과세표준 구간별로 0.6∼2.8%포인트 인상된다. 기숙사 등을 제외한 법인 보유주택에 대해서는 개인 최고세율을 적용해 2주택 이하는 3%, 3주택 이상은 6%가 일괄 적용된다.

과세표준을 정할 때 주택공시가격에 적용하는 공정시장가액 적용 비율도 90%에서 2021년에 95%로 인상된다. 세부담 상한은 조정대상지역 2주택자의 세부담 상한이 300%로 인상(종전 200%)되고 법인 보유주택은 세부담 상한이 폐지된다. 법인 보유주택은 6억원 기본공제액도 폐지된다.
또한 실수요 1주택자 중 고령자의 세액 공제율을 구간별로 10%포인트 상향 조정한다. 장기보유 공제와 합산한 합산공제율의 한도도 10%포인트 상향(70%→80%)돼 고령자의 종부세 부담이 줄어든다.

한편, 1주택을 공동명의로 보유한 부부는 종합부동산세 산정 시 적용받을 공제 방식을 선택할 수 있다. 현재처럼 부부가 각각 6억원씩 총 12억원을 공제받을 수도 있고, 1세대 1주택자처럼 9억원을 공제받은 뒤 고령자 공제 및 장기보유 공제를 적용받을 수도 있어 더 유리한 방식을 선택하면 된다.
 
단기 보유 양도세율 크게 높아져
 
양도세는 최고 세율이 기존 42%에서 45%로 오른다. 현재는 과세표준 5억원 초과 시 42%의 최고세율을 적용하고 있지만 10억원 초과 구간이 신설되면서 최고세율이 45%로 상향 조정된다.

또한 1가구 1주택 양도세 비과세 조건인 주택 2년 이상 보유 기간 산정방식이 바뀐다. 2주택 이상 보유했던 세대가 1주택을 제외하고 모두 팔아 1주택자가 돼 해당 주택에 대한 1가구 1주택 세금을 면제받으려면 보유기간 산정 시 해당 주택 취득일이 아니라 ‘다른 주택을 모두 판 뒤 1주택자가 된 날’로부터 계산해야 한다. 다만, 일시적 2주택 등 부득이한 사유로 인해 1주택 비과세를 받는 주택은 예외로 한다.

아울러, 현재는 양도세를 부과할 때 분양권은 주택 수에 포함하지 않지만 조정대상지역의 주택을 팔 때 분양권도 주택 수에 포함돼 양도세가 부과된다. 다만 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권에 대해서만 이 사항을 적용하고 현재 보유 중인 분양권은 해당하지 않는다.

이와 함께 1가구 1주택의 장기보유 특별공제는 2020년까지 2년 이상 거주한 주택은 보유기간마다 연 8%씩 10년 이상일 경우 최대 80%의 장기보유특별공제를 적용했다. 그러나 2021년부터는 보유기간 외에 거주기간도 따진다. 기존 연 8%의 공제율을 보유기간 연 4%, 거주기간 연 4%로 각각 구분하는 것이다. 즉 10년 이상 보유하고 거주한 주택이어야 각 40%씩 최대 80%의 공제를 받을 수 있게 된다.

한편, 법인이 보유한 주택을 양도할 때의 추가세율(사원용 주택 제외)도 인상된다. 현재는 법인의 주택 양도 차익에 대해 기본 법인세율(10∼25%)에 추가세율 10%를 더해 과세하지만, 2021년부터는 추가세율이 20%로 인상된다. 주택뿐만 아니라 입주권과 분양권에 대해서도 추가세율이 적용된다.

이 밖에 현재는 1년 미만 보유주택은 40%, 2년 미만 보유주택은 기본세율을 적용했으나 2021년 6월 이후 양도분에 대해서는 세율이 1년 미만 보유주택은 70%로 현재보다 30%포인트 인상된다. 2년 미만 보유주택은 60%의 단일세율을 적용한다.

분양권의 양도소득세율도 현재는 조정대상지역에 위치한 분양권에 대해 보유기간과 상관없이 50% 세율을 적용했지만 2021년 6월 이후 양도하는 분양권에 대해서는 지역에 상관없이 1년 미만 보유 시 70%, 그 외의 경우에는 60%의 세율을 적용한다. 또 다주택자가 조정대상지역의 주택을 팔 때 적용하는 양도세 중과세율은 현재 기본세율에 더해 2주택자는 10%, 3주택 이상 소유자는 20%를 중과했지만 2021년에는 각각 20%, 30%로 인상된다.
 
청약제도 : 특별공급 소득요건 완화
 
현재 민영주택의 신혼부부 특별공급 소득 기준은 도시근로자 월평균 소득의 외벌이 120%, 맞벌이 130% 이하지만 2021년부터는 도시근로자 월평균 소득의 외벌이 140%, 맞벌이 160% 이하로 요건이 완화된다.

공공주택의 신혼부부 특공 소득 기준도 현재 도시근로자 월평균 소득의 외벌이 100%, 맞벌이 120% 이하에서 2021년에는 외벌이 130%, 맞벌이 140% 이하로 높아진다.

아울러, 생애 최초 특별공급 소득 기준도 완화된다. 현재 공공주택의 생애 최초 특별공급 소득 기준은 도시근로자 월평균 소득의 100% 이하, 민영주택의 생애 최초 특별공급 소득 기준은 도시근로자 월평균 소득의 130% 이하다. 그러나 2021년부터는 공공주택은 130% 이하까지, 민영주택은 160% 이하까지 완화된다.

또한 현재는 신혼부부 특별공급의 경우 물량의 75%를 소득요건 100%(맞벌이 120%) 이하인 사람에게 우선 공급되고 있지만, 이 비율이 2021년에는 70%로 줄어들고 대신 상위 소득에 해당하는 일반공급 비율이 기존 25%에서 30%로 늘어난다. 생애 최초 특별공급도 우선 공급 70%, 일반공급 30%로 공급된다. 일반공급은 추첨제로 진행된다.

이와 함께 지금까지는 위장전입을 하거나 허위 임신 진단서 등을 발급받는 방법 등을 쓴 공급 질서 교란자에게만 청약 금지 불이익을 줬다. 그러나 2월 19일부터는 분양권 전매제한을 위반하거나 알선한 사람도 공급 질서 교란자와 동일하게 위반행위를 적발한 날부터 10년간 청약 자격이 제한된다.

이밖에 분양가 상한제 대상 주택의 거주 의무기간이 민간택지의 경우에도 2∼3년으로 결정됐다. 현재는 공공택지 공공분양 주택에만 3~5년의 거주의무기간이 있는데 이를 민간택지와 공공택지 민간분양에도 확대한 것이다. 의무 거주는 2월 19일 이후 입주자모집 승인을 신청하는 단지부터 적용된다.

특히, 7∼12월 하남 교산, 남양주 왕숙 등 3기 신도시와 수도권 주요 택지의 공공분양 아파트 6만 가구에 대해 사전청약이 시작된다. 사전청약은 본청약보다 1∼2년 전에 일부 물량에 대해 당첨자를 선정하는 제도로, 주택 조기 공급을 통해 주택시장을 안정화하기 위해 시행하는 것이다. 당첨된 뒤 본청약까지 무주택자 요건을 유지해야 자격이 유지된다.
 
재건축 안전진단 절차 대폭 강화
 
20121년부터 투기과열지구 내 재건축 아파트의 경우 최초 조합설립을 신청하면 분양신청 공고일을 기준으로 반드시 실거주 2년을 충족해야 조합원 분양권을 받을 수 있게 된다. ‘2년 실거주’는 합산 거주이기 때문에 연속으로 2년을 거주하지 않아도 된다.

재건축 사업의 첫 관문인 안전진단의 관리주체도 강화된다. 지금까지 허위로 안전진단 보고서를 작성하는 등 중대한 사항에만 처벌했다. 하지만 부실하게 작성한 경우에도 과태료가 부과된다. 이 외 세부사항을 개정해 2021년 안전진단을 시작하는 사업부터 시행할 예정이다.

한편, 매년 발생하던 경비원에 대한 갑질 행위를 금지하는 조항을 포함해 3가지의 주요 내용이 개정됐다. 2021년 4월 21일부터 시장·군수·구청장은 입주자대표회의 등의 하자보수보증금 사용내역과 보증서 발급기간의 하자보수보증금 지급내역을 매년 국토교통부 장관에게 제공해야 한다.

공동주택에 종사하는 경비원은 경비업무 외에도 공동주택 관리에 필요한 업무에 종사할 수 있도록 ‘경비업법’ 적용 제외 규정을 신설했다. 경비원 등 근로자를 보호하기 위해 입주자대표회의 및 관리사무소장 업무에 대한 부당간섭의 의미를 ‘공동주택관리법’과 관련 법령을 위반한 지시를 하거나 명령하는 경우 등으로 구체화했다.
 
전월세 신고제 시행과 공공전세 공급
 
임대차 3법에 포함된 전월세 신고제가 시스템 준비를 거쳐 2021년 6월 시행될 예정이다. 전월세 신고제는 계약 30일 이내에 계약당사자, 보증금, 임대료, 임대기간 등 계약사항을 의무적으로 신고하는 제도로 신고 후 자동으로 확정일자가 부여된다. 계약 변경이 있을 때도 30일 이내에 지자체에 신고해야 한다.

만약 공동으로 신고를 하지 않거나 거짓 신고를 할 경우에는 각각 100만원, 500만원 이하의 과태료가 부과된다. 일방이 신고를 거부할 때는 단독 신고가 가능하다. 주거용 오피스텔이 신고 대상으로 분류되는데 반해 전입신고를 할 수 없는 ‘비주택’은 신고 대상에서 제외된다.

한편, 정부는 전세 대란이 확산되면서 앞으로 2년간 수도권 7만 가구, 서울 3만 5000가구 등 전국 총 11만 4000가구의 임대 전세주택을 공급한다. 이 중 4만 9000가구는 2021년 상반기까지 공급한다. 3개월 이상 공실인 공공임대주택 3만 9093가구(수도권 1만 5652가구)를 전세형으로 전환한다.

민간이 건설한 공공 전세주택 1만 8000가구를 매입해 추가로 공급할 계획이다. 이외에도 상가, 오피스 등을 리모델링해 주택으로 공급할 방침이다.

이미영 기자 (mylee@ltm.or.kr)
 
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