2021년 06월 20일, 일요일


국토와교통

2021년 6월호
(통권 443호)


도심 공공주택 복합개발 선도사업지 21곳 선정


  김정현 기자     입력 2021/04/14 (수)



2.4대책 핵심 도심 고밀개발 ‘시동’

개발사업 대상 건물 노후도 66.7%→60% 완화


정부의 2·4 대책의 핵심 내용인 ‘도심 공공주택 복합개발사업’ 첫 선도사업 후보지로 영등포구 영등포역 인근, 도봉구 창동 준공업지역, 은평구 불광동 저층 빌라단지 등 21곳이 선정됐다. 역세권이나 저층주거지의 경우 20년 이상 된 건축물이 60% 이상 있으면 사업 추진이 가능해진다.

국토교통부는 3월 31일 2·4 대책에 포함된 도심 공공주택 복합개발사업의 첫 선도사업 후보지로 금천구, 도봉구, 영등포구, 은평구 등 서울 4개 구 21곳을 선정했다고 밝혔다.

이 사업은 역세권과 준공업지역, 빌라촌 등 저층 주거단지에서 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관이 주도해 용적률 인센티브를 얻어 고밀 개발하는 사업이다. 과거 ‘뉴타운’ 해제지역도 사업 대상이다.
 
영등포역·창동 준공업지·불광동 등
도심 ‘고밀개발’로 2만 5000호 공급

 
국토부는 2월부터 지자체와 주민 등으로부터 총 341곳의 후보지를 접수했다. 이 중에서 지자체가 제안한 후보지 중 서울 금천·도봉·영등포·은평 등 4개 구가 접수한 후보지 109곳 중에서 기존 정비사업 구역 등을 빼고 62곳을 추려 검토한 결과 21곳을 최종 선정했다.

금천구 1곳, 도봉구 7곳, 영등포 4곳, 은평구 9곳이며, 국토부는 이곳에서 약 2만 5000호의 주택을 공급할 수 있을 것으로 보고 있다.

사업 유형별로는 저층주거지가 10곳으로 가장 많고 역세권은 9곳, 준공업지역은 2곳이다. 저층주거지는 도봉구 쌍문1동 덕성여대 인근과 방학2동 방학초교 인근, 영등포구 옛 신길2·4·15 뉴타운 구역, 은평구 녹번동 근린공원 인근과 불광근린공원 인근, 옛 수색14 뉴타운 구역, 불광동 329-32 인근, 옛 증산4 뉴타운 구역 등이다.

영등포 신길동 후보지는 신길 뉴타운 중심부에 있다. 2014년 재개발 구역 해제 후 7년간 방치됐으나 근린공원, 상업시설이 포함된 주택단지로 개선된다.

역세권의 경우 금천구 가산디지털단지역, 도봉구 방학역·쌍문역 동측·서측, 영등포 영등포역, 은평구 연신내역·녹번역·새절역 동측·서측 등이다. 연신내 역세권은 연신내역과 광역급행철도(GTX) 등 역세권의 풍부한 주택 수요에도 불구하고 기존 도시계획으로는 사업성이 낮아 개발이 어려웠던 지역이다.

준공업지역은 도봉구 창동 674 일대와 창2동 주민센터 인근이다. 창동 준공업지역은 산업기능을 상실한 채 노후화된 곳으로, 상업·편의·산업 시설이 복합된 근린생활 중심지로 조성된다.

이들 지역에 법정상한의 최대 140%(최고 700%)까지 용적률을 높여주고 특별건축구역으로 지정해 각종 도시규제를 완화해 준다. 대신 전체 주택 물량의 70~80%는 공공분양으로 공급하고 환매조건부·토지임대부 주택 등 공공자가주택, 공공임대는 20~30% 범위에서 공급해야 한다.

국토부는 지자체 등과 협의를 통해 7월까지 세부 사업계획안을 수립한 후 토지 등 소유자 동의(10%)와 예정지구 지정을 추진한다. 예정지구로 지정된 이후 1년 내에 토지주 3분의 2 이상 등의 동의를 받아야 사업이 추진되며, 그렇지 않을 경우 자동으로 해제된다.
 
용적률 최대 700%까지 상향
‘특별건축구역’ 지정해 각종 규제 완화

 
국토부와 서울시는 협의를 통해 사업 대상 노후도 등을 정했다. 역세권과 저층주거지의 경우 20년 이상 된 건축물이 60% 이상인 경우 사업 대상으로 편입된다. 20년 이상 된 노후 건축물이 3분의 2(66.7%) 이상이 돼야 하는 기존 정비사업보다 노후도 요건이 완화된 것이다. 이를 위해 국토부 고시가 개정될 예정이다.

준공업지역의 경우 별도의 노후도 요건이 정해지지 않았다. 서울시가 현행 규정대로 준공업지역을 관리하면서 정비가 필요한 곳은 부지면적의 60%까지 주택을 짓는다는 방침이다. 국토부는 소규모 재개발 사업의 경우 역세권과 준공업지역과 같은 요건을 적용하되, 면적은 5000㎡ 미만으로 제한하기로 했다.

도시재생에 정비사업을 가미하는 주거재생혁신지구는 도시재생활성화지역 내 노후 건축물이 3분의 2 이상인 곳이 대상이다. 정부는 2·4 대책을 발표하면서 토지주에게 일반 민간개발 사업보다 10~30%포인트 높은 수익률을 보장하겠다고 밝힌 바 있는데 선도사업 후보지 중 올해 안에 주민 동의를 받아 사업에 착수(지구지정)하는 사업장에는 토지주에게 최고 수준인 30%포인트의 추가 수익률을 주기로 했다.

국토부는 선도사업지 21곳의 사업성을 분석한 결과 1~2단계 종상향 지원을 통해 용적률이 현행 대비 평균 238%포인트, 민간 재개발사업 대비 111%포인트 높아지고 세대수는 민간 재개발과 견줘 1.4배 증가하는 것으로 파악됐다고 밝혔다. 토지주에 대한 분양가는 사업성 개선을 통해 시세의 63.9% 수준으로 낮아질 것으로 분석됐다.

국토부 관계자는 “민간 재개발과 비교해 토지 등 소유자가 향유하는 사업 수익률이 평균 29.6%포인트 향상되는 것으로 나타났다”고 말했다. 국토부는 4월과 5월에는 각각 서울 2·3차 지자체 제안 후보지를 발표하고 6월엔 경기도와 인천, 지방 5대 광역시 후보지를 공개한다.

민간 제안 사업 통합 공모는 5월 시작된다. 국토부는 이들 사업 후보지의 투기방지 대책도 내놓았다. 예정지구로 지정할 때 지구 지정 1년 전부터 지구가 확정될 때까지 해당 지구와 인근 지역의 부동산 거래를 정밀 분석해 투기성 거래가 포착되면 국세청이나 금융위원, 경찰 등에 넘길 예정이다.

일단 선도사업 후보지가 포함된 서울 4개 구 14개 동의 최근 1년간 부동산 거래량과 가격추이를 조사한 결과 가격급등 등 특이동향은 없는 것으로 확인됐다고 국토부는 설명했다. 후보지 발표 이후 이상거래가 포착되거나 시장 과열 시 토지거래허가구역으로 지정하는 방안을 적극 검토할 예정이다.

윤성원 국토부 1차관은 “선도사업 후보지에 정부의 지원을 집중해 가시적인 성과를 조속히 보여드리고 후보지에 대한 철저한 투기 검증으로 국민의 신뢰 아래 사업을 추진하겠다”고 말했다.
 
영등포역 등 역세권 9곳
고층 주거·상업 복합단지로 개발

 
이번에 발표된 역세권 후보지 가운데 가장 규모가 큰 지역은 영등포역 인근 역세권 부지로 9만 5000㎡에 달한다. 국토부 개발 방향에 따르면 영등포역 뒷편 9만 5000㎡는 공공 개발을 통해 2050가구 규모의 대단지 아파트와 고층 업무·상업시설로 탈바꿈한다.

영등포역 인근은 이미 도시재생, 재정비촉진사업 등 개발사업이 집중적으로 이뤄졌다. 하지만 역 뒷편은 지상으로 지나는 철도 때문에 역 전면부의 개발지와 분리돼 사업여건이 열악하다는 평가를 받아왔다. 필지가 작게 나뉘어 있고 권리관계가 복잡해 민간 개발에도 한계가 있었다.

국토부는 현재 2종일반주거지역인 이 지역을 3종 혹은 준주거지역으로 종상향하고, 용적률을 현재 156%에서 최대 400∼500%까지 올려 고밀 복합사업을 추진하기로 했다.

금천구 가산디지털단지역 주변도 후보지에 포함됐다. 그동안 고도 제한에 묶여 고밀개발이 어려웠던 이 지역 5만 1497㎡ 부지는 고층 아파트와 상업·문화시설이 어우러진 복합시설로 탈바꿈한다.

가산디지털단지역 주변은 2년 전 서울시가 대표적인 토지이용규제인 ‘용도지구’ 제도를 폐지하기 전까지 김포공항주변 고도지구로 묶여 있어서 사실상 고밀개발이 불가능했다.

이번에 후보지로 지정된 지역은 남서쪽에 ‘G밸리’ 등 국가산업단지가 들어서고 동북쪽은 남부순환로로 막혀 있는 등 공간적으로 단절된 지역이어서 개발이 되지 못한 채 노후화가 진행된 곳이다. 아울러 과소토지 비율 등 정비사업 요건이 충족되지 않아 주민 주도의 주거환경개선 사업도 어려운 상황이었다.

국토부는 현재 2종일반주거지역인 역세권 인근 5만 1497㎡를 3종일반 혹은 준주거지역으로 종상향을 추진하고, 용적률을 현재 116%에서 최대 400∼500%까지 올려 공공이 주도하는 고밀복합사업을 추진하기로 했다. 이를 통해 G밸리 종사자 등을 위한 주거공간을 충분히 공급하고 개발이익을 활용해 지역 내 도서관, 노인여가복지시설 등 생활SOC도 확충할 계획이다.

또한 도봉중학교와 인접한 도봉구 방학역 역세권 8194㎡도 주거·상업·문화 기능이 집약된 고층 복합공간으로 개발된다. 이 지역은 방학역과 가깝고 도봉로·마들로와 접한 교통 요지이지만 지상으로 철도가 지나고 바로 옆에 학교가 있어 기존 상권과 단절된 곳이었다. 사업지 규모도 크지 않아 민간 주도의 개발도 여의치 않아 노후화가 진행되고 있다.

이 지역 역시 종상향을 통해 현재 147%인 용적률을 최대 500%까지 올려 고밀개발을 진행한다. 아울러 이 지역이 도봉구 주요 역세권 입지임을 고려해 커뮤니티센터 등 도심재생을 활성화하는 핵심 시설로 조정할 계획이다.

은평구 불광동 연신내역 인근 8160㎡는 종상향 및 용적률 인상을 통해 주거산업복합거점으로 개발한다. 이 지역은 지하철 3·6호선에 인접한 저층 상가·주택지역으로 고밀개발이 필요하지만, 기존의 도시계획을 적용하면 사업성이 낮아 자력 개발이 어려운 지역이다. 특히 구파발역을 기점으로 추진된 은평뉴타운 등 각종 정비사업에도 포함되지 않아 노후화가 지속되고 있다. 이 지역의 노후도는 83.3%에 달한다.
 
창동 등 준공업지역·저층주택밀집지도 고밀 개발
 
준공업지역 중에서는 도봉구 창동 674번지 일대 9787㎡가 개발 후보지로 선정됐다. 이 지역은 과거 섬유산업 밀집지로, 1980년대 대형 공장들이 이전하면서 빈자리를 주택들이 빼곡히 채운 지역이다.

준공업지역임에도 공장 등 시설은 없고 주택들만 남아 노후화가 진행되고 있지만, 과소토지 비율 등 정비사업 요건이 충족되지 않아 주민 주도로 주거환경 개선에 한계가 있었다.

국토부는 이 지역의 경우 용도지역은 바꾸지 않고도 용적률 상향을 통해 고밀 개발이 가능할 것으로 보고 있다. 현재 173%인 용적률을 300% 안팎으로 올려 주거시설과 상가, 체육·복지시설 등이 어우러진 공간으로 정비할 계획이다.

뉴타운 지역 등 저층 주거지도 개발 후보지로 뽑혔다. 신길뉴타운 중심에 있지만 재개발 구역에서 해제된 뒤 노후화가 진행되고 있는 신길4구역도 후보지에 이름을 올렸다. 신길4구역은 5만 1901㎡ 규모로, 2014년 재개발 구역에서 해제돼 바로 옆 신길3·5·8·9·12구역 등이 고밀 개발을 추진하는 동안 이를 보고만 있어야 했다.

정부는 현재 2종일반주거지역으로 저층 주택이 밀집한 이곳을 3종일반주거지로 종상향하고, 현재 135%인 용적률을 최대 300%까지 올려 1200가구 규모의 아파트 단지와 근린공원, 상업시설 등을 공급할 계획이다.

역시 저층 주택 밀집지역인 은평구 불광동 불광근린공원 인근 6만 7335㎡도 고층 아파트 단지로 개발된다. 이 지역은 주거환경이 열악하지만 이미 종전 개발 밀도가 130.7%로 높아 민간 주도로 개발을 추진하는 데 어려움이 있었다. 특히 주민들이 공공재개발 사업에 신청했으나 노후 건축물 연면적 기준에 미달해 탈락하는 등 개발 계획이 좌초됐다.

국토부는 재개발사업이 어려운 이 지역에 공공이 참여하는 사업으로 인센티브를 부여하면 사업성이 개선돼 개발이 가능할 것으로 보고 있다. 이 지역은 앞으로 GTX 역세권으로 주택 수요가 더 늘어날 것으로 예상돼 용적률 상향을 통해 1천650가구 규모의 아파트 단지로 조성할 계획이다.
 
“고밀개발 후보지 사업성 기대할만”
 
역세권·준공업·저층 노후 주거지를 중심으로 하는 도심 공공주택복합사업 후보지에 대해 관련 전문가들은 해당 입지와 사업성에 대해 대체로 긍정적으로 평가했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “대부분 강북 지역에 2종 일반주거지역, 역세권 등의 복합요건을 갖춘 곳”이라며 “공공성 투입의 당위성과 노후 주거지 개선을 통한 주거 환경의 업그레이드를 기대할만한 곳이 선정됐다”고 평가했다.

함 랩장은 “가산디지털단지역 인근, 영등포역 인근, 창동 674일대, 옛 신길 2·4·15구역과 수색14구역 등은 역과의 접근성과 주변의 높은 개발압력 등을 고려할 때 사업성을 기대할 만하다”고 분석했다.

김인만 김인만부동산경제연구소장은 “서울 외곽이 아닌 도심 낙후 지역으로 꼽히는 영등포가 가장 큰 관심을 받을 것”이라면서 “수도권 광역급행철도(GTX)가 예정된 은평구 연신내역세권을 비롯해 도봉구 창동 준공업지, 금천구 가산다지털단지 역세권도 입지와 사업성 측면에서 주목을 끌 만하다”는 견해를 밝혔다.

박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “후보지에 30대 맞벌이가 선호하는 도심과 역세권 입지가 골고루 포함됐다”면서 “그만큼 시장에 공급 신호를 보낼 수 있고 주택시장 안정에도 도움이 될 것”이라고 분석했다.

이번 사업은 한국토지주택공사(LH)나 서울주택도시공사(SH) 등의 공공기관이 직접 시행해 사업 기간이 5년 이내로 대폭 단축되는 것도 큰 장점이다. 그러나 최근 땅투기 사태를 통해 공공기관에 대한 국민의 신뢰가 바닥에 떨어진 상황에서 주민들이 얼마나 동의할지는 사업의 성패를 가름할 중요한 변수로 꼽힌다.

도심 공공주택 복합개발은 토지주 10%의 동의로 지구 지정을 요청하고 예정지구로 지정된 뒤 1년 이내에 토지주 3분의 2 이상의 동의를 받아야 사업이 추진될 수 있다.

박원갑 전문위원은 “공공주도 개발이 민간 개발보다 사업성과 투명성 측면에서 유리하다고 토지주와 지역 주민들을 설득하는 일이 관건”이라며 “주민 동의를 얼마나 빨리 받아낼 수 있느냐가 중요하다”고 진단했다.
 
현금청산 대상자들 집단 반발 가능성도
 
정부도 이런 점을 인식하고 후보지 중 올해 안에 주민 동의를 받아 사업에 착수(지구 지정)하는 경우 토지주에게 최고 수익률(민간 재개발사업 대비 30%포인트 증가)을 보장하고, 도시·건축규제 완화 등 인허가를 우선 처리하는 등의 당근책을 내놓은 상황이다.

그러나 문제는 2·4 대책 발표 이후인 2월 5일부터 개발사업 지역의 주택 등 부동산을 취득하면 우선공급권(입주권)을 주지 않고 현금 청산한다는 점이다.

함영진 랩장은 “2·4대책 이후 주택을 구매한 이들이나 관련 토지주의 사업 동의는 사실상 기대하기 어렵다”면서 “결국 사업의 성패는 참여 의향을 높일 수 있도록 충분한 주민설명회와 정보제공, 컨설팅 서비스에 달렸다”고 강조했다.

현금 청산 대상자를 중심으로 하는 집단행동과 반발을 초래할 가능성도 있다. 재개발 전문가인 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “정부가 일방적으로 사업지를 지정하고 현금청산 공포를 키운다는 비판을 피하기 어렵다”며 “추후 토지 등 소유자들 간의 싸움으로 벌어질 우려가 크다”고 지적했다.

반면 정부가 지자체와 긴밀한 협의로 ‘될성부른’ 사업지를 후보지로 내세웠을 것이라는 의견도 제기된다. 박합수 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “지자체 재개발 담당 부서에서 재개발 사업 진행 현황을 면밀히 파악하고 있다”며 “지자체에서 민간 주도의 사업이 미진한 지역들 위주로 정부에 추천했고, 주민들도 공공주도 사업에 호응할 가능성이 크다”고 말했다.

이번에 저층주거지(주택공급활성화지구) 후보에 오른 서울 은평구 증산동 옛 증산4구역은 2019년 정비구역 지정이 해제됐고 최근 공공 재개발에 응모했으나 탈락한 곳이다. 이곳 토지주와 주민들은 이번 공공주도 도심 개발사업 동의율이 상당히 높은 것으로 전해졌다.
옛 증산4구역의 한 재개발 추진준비위원은 “아직 동의를 받지는 않았으나 우리는 사실상 공공주도 고밀개발 사업에 참여하는 쪽으로 결정이 난 상황”이라고 전했다.

박병기 기자 (press1970@naver.com)
 
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경기 회복과 내수 활력 제고를 위한 적정 SOC 투자 규모와 방향 2020년 코로나19의 전 세계적 확산으로 세계 경제와 함께 국내 경제도 위축되고 있다. 경기회복 및 내수 활력을 위하여 지난해에 이어 올해도 추경예산 편성을 지속하고 있으나 여전히 국내 경기 악화 및 고용 .. 엄근용 한국건설산업연구원 부연구위원 | 국토와교통 2021년 06월호(443호)
기능성 박테리아를 활용한 하수처리 콘크리트 시설물 단면 보수공법

바이오와 콘크리트 기술 융합…유지관리비 최대 95% 절감 글라이코 캘릭스 막을 형성하는 박테리아의 고정화 기술을 활용한 하수 처리 콘크리트 시설물 단면 보수공법이 나왔다.이 기술은 막을 형성하는 특성을 가진 박테리아를 하수관거에 고정하여 박테리아가 자가 생장을 .. 김정현 기자 | 국토와교통 2021년 06월호(443호)
서울도시철도 7호선, 석남역까지 연장 운행 개시

부평구청역과 석남역을 잇는 서울도시철도 7호선 석남 연장선이 철도종합시운전을 마치고 5월 22일 개통됐다. 7호선 석남 연장선은 기존 종착역인 부평구청역에서부터 산곡역을 거쳐 석남역까지 이르는 총 연장 4.165㎞의 노선이다. 2014년 9월 착공하여 6년 9개월 만에 개통됐다... 김정현 기자 | 국토와교통 2021년 06월호(443호)
가덕도신공항 기본·실시계획 수립 등 세부 규정 구체화

하위법령 제정안 입법예고…우대계약대상 등 규정가덕도신공항 건설사업의 원활한 추진을 위한 추진기반 마련, 주변개발예정지역의 지정 및 지원대책 등 세부 규정이 나왔다. 국토교통부는 5월 21일 ‘가덕도신공항 건설을 위한 특별법(약칭 가덕도신공항법)’ 제정에 따라 가덕도.. 이미영 기자 | 국토와교통 2021년 06월호(443호)
한·중 경계의 역사적 변화에 대한 시각

[특별기획] 청전 조병현 박사의 영토이야기 동북아 역사에 대한 CRS 보고서 검토  지난 2012년 3월 미국 의회가 ‘동북아 역사에 대한 보고서’를 발간하였다. 미국 의회조사국(CRS)에서 발간하는 CRS보고서(Congressional Research Service reports, CRS reports)는 변.. 조병현 박사 | 국토와교통 2021년 06월호(443호)
지나치게 눈부신 유리 건물, 배상하라

대법원 2021. 3. 11. 선고 2013다59142 손해배상   원고 : 피상고인 겸 상고인 피고 : 상고인 겸 피상고인 에이치디씨(전 현대산업개발)결과 : 상고 기각, 원고 승소   사건의 내용   원고들은 부산 해운대구 이 사건 아파트에 거주하는 사람들이다. 피고는.. 김현 법무법인 세창 대표 | 국토와교통 2021년 06월호(443호)
비만의 원인 3가지

비만의 원인(原因)활성(活性) 산소에 의한 기능 저하세포 속으로 3대 영양소가 분해될 때 산소가 물로 전환되면서 에너지가 만들어지며, 이 과정에서 적절치 않은 반응으로 인해 0.2~2%의 활성산소가 만들어진다. 활성산소가 가장 많이 만들어지는 곳이다. 자동차를 운전할 때 엑셀.. 류영창 박사 | 국토와교통 2021년 06월호(443호)
‘망고포도’ 샤인머스캣, 피로회복·면역력 강화에 좋아

포도하면 떠오르는 이미지가 보라색에서 연두색으로 변화의 바람이 불고 있다. 청포도의 일종인 샤인머스캣은 과육이 단단하고 아삭한 식감이 난다. 청포도보다 좀 더 알이 굵고, 씨가 없으며, 껍질째 먹을 수 있다. 무엇보다 샤인머스캣의 가장 큰 특징은 상큼하고 매력적인 향에.. 김정현 기자 | 국토와교통 2021년 06월호(443호)
넷플릭스 드라마 <괴물>의 촬영지, 힐링 가득 ‘옥천’의 반전 매력

최근 완성도 높은 연출로 많은 마니아층을 만들어낸 드라마 <괴물>의 촬영지인 옥천이 사람들의 관심을 받고 있다. 드라마에 등장한 부소담악의 아름다운 풍경과 세트장으로 사용된 만양정육점 뿐만 아니라 오묘한 빛깔의 옥천성당, 다양한 즐길 거리가 있는 옥천전통문화체.. 한국관광공사 | 국토와교통 2021년 06월호(443호)
노형욱 국토교통부 장관 내정자 "최우선 과제 주거안정·부동산 투기 근절"

‘1년내 집값 안정’ 고난도 숙제받아   청와대는 4월 16일 개각을 발표하면서 노형욱 전 국무조정실장을 차기 국토부 장관으로 내정했다. 신임 국토교통부 장관으로 내정된 노형욱 전 국무조정실장은 부동산 비전문가이지만 향후 1년간 서울 등 수도권의 집값을 잡아야.. 박병기 기자 | 국토와교통 2021년 05월호(442호)
소규모 건설현장, 안전관리 사각지대…전체 사망자 대비 57.9% 차지

소규모 건설현장 사망사고 근절 방안 토론회 개최 정부는 ‘2021 산재 사망사고 감소대책’을 3월 25일 발표했다. 안전관리 사각지대에 놓여있는 1억 미만 소규모 건설현장 약 15만개소에 기술지원 및 재정지원을 확대하겠다는 것이다. 또한 소규모 공사도 안전관리비를 사용.. 김정현 기자 | 국토와교통 2021년 05월호(442호)
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