2021년 09월 27일, 월요일


국토와교통

2021년 9월호
(통권 446호)


민영주택도 사전청약…11.1만호로 확대


  박병기 기자     입력 2021/09/07 (화)



‘사전청약 확대 방안’ 민간건설사 참여시 인센티브

태릉골프장 6800호, 과천청사 대체지 4300호 공급
 
정부가 수도권 신규택지 민영주택과 2·4대책을 통해 공급되는 공공주택 등 10만 1000호를 올해 하반기부터 사전청약 방식으로 조기 공급한다.
 
이를 위해 신규택지 중 민간에 매각하는 토지는 사전청약에 참여하는 건설사에만 공급하고 이미 토지를 매입한 건설사에는 사전청약하면 인센티브를 제공한다. 아울러 서울 노원구 태릉CC에선 공급 주택을 당초 1만호에서 6800호로 줄이는 대신 노원구 내 다른 주택 사업으로 3100호를 확보해 총 공급 수준을 맞춘다.

정부는 8월 25일 부동산관계장관회의에서 이런 내용의 민간주택 사전청약 확대 및 태릉CC, 정부 과천청사 부지 주택공급 방안을 발표했다.
 
공공택지 사전청약 확대방안 발표
 
정부는 올 하반기부터 2024년 상반기까지 수도권 신규택지에서 공급되는 민영주택과 2·4대책 사업인 도심 공공주택 복합사업·주거재생혁신지구사업에서 나오는 공공주택 일반분양분의 85%인 10만 1000호를 사전청약으로 공급하기로 했다.

신규택지 민영주택은 8만 7000호, 2·4대책 사업 주택은 1만 4000호다. 10만 1000호 중 수도권에서 공급되는 물량은 7만 1000호다. 당장 올 하반기에 신규택지 민영주택 6000호가 사전청약으로 공급될 예정이다. 후보지로는 인천 검단, 고양 장항, 양주 회천 등지가 예상된다.

2·4대책 주택은 내년 하반기 4000호부터 사전청약으로 나온다. 이미 지구지정 요건을 충족한 은평구 증산4, 도봉구 방학역 일대, 영등포구 신길2 등 서울 도심 공공주택 복합사업 후보지 13곳이 대상이다.

사전청약은 본청약 2~3년 전에 조기 공급하는 제도다. 앞서 정부는 3기 신도시 등 수도권 공공택지 공공주택 6만 2000호를 사전청약 방식으로 공급하기로 했는데 이를 민영주택 등 다른 유형의 주택으로 확대한 것이다. 청약 희망자는 사전청약 단계에서 세대 수, 평형별 타입, 추정분양가 등의 정보를 바탕으로 청약 여부를 결정할 수 있다.

주택도시보증공사(HUG)가 건설사의 추정분양가를 검증하고 지자체가 예비 입주자 모집 승인을 해야 사전청약이 가능하게 된다. 당첨 시 시행자와 사전 공급계약을 체결하지만 계약 체결 단계에서는 별도로 분양대금을 내지 않아도 된다.

사전청약을 확대하기 위해 앞으로 2023년까지 모든 공공택지는 계약 6개월 내 사전청약을 하는 조건부로 공급된다. 앞으로 LH가 매각할 땅에서 공급되는 주택은 총 8만 8000호인데 이 중 85%인 7만 5000호가 사전청약으로 공급될 예정이다.

이미 매각된 택지를 보유한 업체가 제도개편 후 6개월 내 사전청약을 시행하면, 다른 공공택지 공급 시 우선 공급해 주거나 가점을 부여하는 등 인센티브를 2025년까지 제공한다. 민간에 이미 매각된 토지는 3만호 규모로, 이 중에서 85%인 2만 5000호를 대상으로 하면 절반가량인 1만 2000호가 실제 사전청약으로 나올 수 있을 것으로 국토부는 예상한다.
 
민간건설사 사전청약 참여시 인센티브
 
사전청약을 한 사업장에서 추후 본 청약 시 사전청약 당첨자 이탈로 미분양이 발생하는 리스크를 방지하기 위해 공공이 분양물량 일부를 매입하는 제도도 운용한다. 민간 건설사가 공급한 사전청약 물량의 70%까지는 LH와 주택도시보증공사(HUG), 리츠 등이 매입할 예정이다.

이와 함께 공공택지에서 이미 민간에 매각됐으나 아직 착공이나 분양이 이뤄지지 않은 토지(6만 4000호)의 경우 6개월 내 본 청약을 시행하도록 유도하기 위해 택지 공급 시 인센티브를 제공한다. 대상 토지는 화성 동탄2, 파주 운정, 양주 회천, 인천 검단 등지로 다양하다. 국토부는 사업지구별 구체적인 공급 스케줄은 9월부터 청약홈을 통해 상세히 공개할 계획이다.

윤성원 국토부 1차관은 “수도권에 공급되는 사전청약 물량은 공공분양 물량까지 합하면 총 13만 3000호로, 수도권 전체 아파트 1년 치 일반분양 규모를 넘어선다”며 “다채로운 브랜드, 중대형을 포함한 다양한 주택형의 아파트가 시세의 60~80% 수준의 저렴한 가격으로 공급되는 만큼 시장안정에 크게 기여할 것”이라고 말했다.
 
태릉지구, 1만호 공급 차질없이 추진
 
한편, 정부가 작년 8·4대책에서 발표한 핵심 부지인 서울 노원구 태릉CC와 과천정부청사 부지의 대체지 개발이 본궤도에 오른다.

두 지구는 8·4대책의 핵심으로 꼽히며 기대를 모았으나 주민·지자체 반발에 부딪혀 사업 추진이 난항을 겪기도 했다. 국토부는 주민·지자체 의견을 적극 수렴해 주민 편의를 높일 수 있는 조정안을 마련했다고 설명했다.

태릉지구의 경우 주민 요구를 반영해 고밀개발 대신 저밀개발 방식으로 녹지를 확충해 쾌적한 주거공간으로 개발한다. 아울러 당초 물량 목표 달성을 위해 대체부지도 확보했다. 당초 태릉 골프장 내 1만호 공급 계획을 수정해 부지 내 물량은 6800호로 조정하고, 인근 지역에서 대체물량을 확보해 1만호 공급에 차질이 없도록 추진한다.

대체물량은 수락산역 역세권 도심복합사업(600호)과 노원구 내 도시재생사업(600호), 하계5단지(1500호)·상계마들(400호) 노후 영구임대 재건축 등을 통해 총 3100를 공급한다.

하계5단지와 상계마들 노후 임대는 이미 서울시와 서울도시주택공사(SH)가 재건축을 검토하던 곳으로 새로운 물량이 추가됐다고 보기 어렵지만 이번에 정부 주도로 사업이 속도를 내게 됐다. 수락산역 역세권 사업은 정부가 지자체 협의 과정에서 새로 발굴한 지역으로, 도심 공공주택 복합개발 사업이 추진된다. 노후 주택 밀집지역으로 꼽히는 상계동 희망촌은 도시재생사업을 통해 아파트 단지로 거듭난다.

태릉CC는 저밀개발을 통해 태릉지구 내 개발밀도가 당초 ha(헥타르)당 284인에서 193인으로 완화된다. 통상 공공주택사업지구의 개발밀도가 ha당 198∼219인 수준인 것을 감안하며 쾌적한 주거환경을 확보하게 되는 셈이다.

이를 통해 녹지율를 40%로 확대하고 지구 내 훼손지 복구사업으로 50% 수준의 녹지를 확보한다. 국토부는 기존 택지의 녹지율이 25%인 것과 비교하면 공원·녹지 비율이 2배 가까이 많은 것이라고 설명했다.

지구 안에는 여의도공원 규모인 24만㎡ 크기의 호수공원을 조성하고 기존 폐선 길·태릉과 연계한 광역 녹지 축도 구축한다. 사업지구 안에 있는 역사문화보전지역은 원형대로 보존한다. 태릉과 강릉의 경관 유지를 계획에 반영하고 화랑로 일부 지하화 등을 통해 역사문화공간을 조성한다.

태릉지구는 이날 주민 공람을 시작으로 내년 초까지 지자체 등 관계기관 협의를 거쳐 지구지정과 광역교통개선대책을 확정할 예정이다. 2023년 상반기 지구계획 승인을 거쳐 2024년 입주자 모집, 2027년 준공·입주가 가능하도록 차질 없이 사업을 추진할 계획이다.
 
과천청사 대체지 계획대로 4300호 공급
 
이와 함께 과천정부청사 부지의 대체지에는 당초 계획대로 4300호를 공급한다. 과천지구는 올해 6월 청사 유휴지 개발 대신 대체지 공급으로 방향을 튼 뒤 지자체 등과의 협의를 통해 이번 개발 방안을 확정했다.

자족용지 전환 등을 통해 3000호를 공급하고, 과천시 갈현동 일원에 신규택지 개발을 통해 1300호를 공급하기로 합의했다. 이를 통해 기존에 목표한 4300호를 차질 없이 공급한다는 계획이다.

구체적으로 과천지구 내 공공주택 용적률을 168%에서 188% 상향해 700호를 추가 공급하고, 자족용지 용도전환 등을 통해 1500호를 공급한다.주상복합 용지 용적률을 500%에서 600%로 높이고 주거비율을 6대 4에서 7대 3으로 상향하는 방식을 통해 약 800호를 추가로 공급한다.

과천지구는 용도전환 후에도 도시지원시설용지 비율이 20%에 달해 통상 공공주택지구(10% 내외)보다 높은 자족비율이 유지되도록 한다. 과천시 갈현동 일원에 조성하는 신규택지는 약 12만㎡ 규모로, 지하철 4호선 인덕원역 반경 500m 안에 있어 교통 여건이 양호한 것으로 평가된다.

과천지구의 변경된 토지이용계획은 내년 상반기 지구계획 승인 예정이며 갈현지구도 내년 상반기 지구지정을 목표로 사업에 속도를 낼 계획이다.

작년 8·4대책에서 발표한 다른 부지들도 사업에 속도를 내고 있다고 국토부는 설명했다. 국토부는 용산 캠프킴은 오염 정화작업과 부지매입 관련 절차가 차질 없이 진행되고 있고, LH 여의도 부지는 지역 의견을 충실히 반영해 일자리 주택공급, 생활 SOC 확충 등 방향으로 구상이 완성된 상태라고 말했다.

아울러 서울 조달청의 경우 임시사옥 이전 합의가 됐고, 국립외교원은 개발구상을 바탕으로 주택사업 승인을 준비 중이라고 했다.

향후 발표 예정인 2·4대책 잔여 신규택지 13만 1000호는 약 14만호로 공급 물량이 늘어난다. 국토부는 태릉CC 인근에 9000호 수준의 공공택지 지구를 추가로 확보해 공급 호수를 약 14만호로 늘려 구체적인 입지를 조만간 발표하겠다고 예고했다.

윤성원 국토부 1차관은 “8·4대책 핵심부지인 태릉지구·과천청사 대체지 사업이 본격적으로 추진되는 만큼 다른 도심사업 추진도 탄력을 받을 것으로 기대된다”며 “두 사업 검토 과정에서 지자체·주민과 상생·발전하는 방안이 마련된 만큼 앞으로도 지역과 적극적으로 소통하며 안정적으로 주택 공급을 추진해 나가겠다”고 말했다.

국토부는 빠른 시일 내에 2·4대책에서 제시했으나 발표가 연기됐던 신규택지 ‘13만호+α’의 입지를 공개할 예정이다. 원래는 13만 1000호가 예정됐으나 정부는 태릉CC 인근에 9000호 가량을 공급할 수 있는 신규택지를 추가로 발굴했다.
 
건설업계 사전청약 인센티브·안전장치 '환영'
 
정부가 수도권 공공주택에 도입한 사전청약 제도를 민영주택으로 확대하는 방안을 내놓자 전문가들은 실수요자들의 불안 심리를 달래는 데 도움이 될 것이라고 평가했다.

박합수 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “사전청약은 물량이 많아야 수요자들의 불안 심리 진정 효과를 볼 수 있다”며 “10만호를 넘긴 것은 물량이 많다는 상징적인 의미의 가구 수”라고 평가했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “상당히 파격적인 행보”라며 “최근 지연되는 수도권 분양 상황을 고려할 때 장기적으로 민간 청약 대기수요의 사전청약 흡수 효과를 기대할 수 있고, 무주택 가구도 저렴한 가격으로 다양한 입지에서 내 집을 마련할 기회가 될 전망”이라고 말했다.

다만 전문가들 사이에서는 사전청약이 근본적으로 공급을 늘리는 대책이 아닌 조삼모사에 불과해 시장 안정에는 한계가 있다는 분석이 적지 않았다.

박합수 전문위원은 “사전청약은 어차피 예정된 물량을 당기는 차원”이라며 “정부는 주택용지 전환, 용적률 상향 등의 방법을 통해 공급 물량을 대폭 확대하는 방안을 내놔야 한다”고 강조했다.

김인만 김인만부동산경제연구소장은 “불안 심리를 달래주는 효과야 있겠지만, 시장 안정이라는 근본적인 문제의 해결책이 될 순 없을 것”이라며 “현재 주택시장 불안정의 근본 요인은 저금리 유동성과 정부의 정책 실패에 따른 신뢰 상실이기 때문”이라고 꼬집었다.

김 소장은 “올해 하반기에 사전청약을 하더라도 입주는 2026∼2032년에야 가능할 것이고, 아랫돌 빼서 윗돌 끼우는 조삼모사라 근본적인 공급대책이라고 할 수도 없다”며 “정부가 눈에 보이는 증상만 보고 치료를 하려는 꼴”이라고 비판했다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “후분양을 통해 건축물의 품질 확보와 선분양에서 건설사들이 노리는 부당한 이익을 줄이겠다고 한 것이 불과 몇 년 전”이라며 “이를 고려할 때 사전청약을 확대하겠다는 것이 급조된 정책인지, 애초에 후분양 중심으로 가야 한다던 주장이 아마추어적인 발상이었는지, 아쉬운 부분이 있다”고 말했다.

아울러 전문가들은 정부가 사전청약 확대에 민간 업체의 참여를 유도하기 위해 다양한 인센티브를 내놓은 것에 대해 우려를 표하기도 했다. 정부는 사전청약 대상지에서 공공택지를 보유한 업체가 사전청약을 시행하면 추후 다른 공공택지 공급 시 우선 공급이나 가점을 부여하는 인센티브를 제공하고, 미분양 위험 방지를 위해 공공이 분양 물량 일부를 매입하는 제도를 운용하기로 했다.

함영진 랩장은 “민간에 매각된 공공택지와 달리 정비사업을 통해 공급해야 하는 도심 공공주택 복합사업은 소송과 사업 지연의 변수도 있는 만큼 유연한 사전청약이 가능할지 지켜볼 필요가 있다”고 지적했다.

주택건설업계는 민간 업체의 참여를 이끌기 위해 정부가 내놓은 인센티브와 안전장치에 대해 매우 긍정적인 반응을 보였다. 정부가 정책 발표 전에 업계와 수차례에 걸쳐 협의를 진행한 결과 업계가 제기한 의견이 상당 부분 반영됐다는 것이다.

김형범 대한주택건설협회 주택정책부장은 “회원사 수요 조사 결과 정부가 밝힌 인센티브와 안전장치 밑에서 제도가 시행되면 사전청약에 적극적으로 참여하겠다는 곳이 많았다”고 전했다. 이동주 한국주택협회 산업본부팀장은 “사전청약으로 주택시장에 중장기적으로 공급 신호를 준다는 점에서 환영한다”며 “업계에서 건의한 내용도 70∼80%가량 반영됐다”고 말했다.

박병기 기자
 
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여름 끝자락에는 옥수수가 제철이다. 갓 쪄내온 노란 옥수수는 촉촉하면서도 쫄깃하고 옥수수 특유의 단맛이 난다. 뜯어먹는 모습도 재미가 있어서 그 모습을 하모니카에 비유하기도 하며 알갱이를 하나씩 떼어내어 먹기도 하고, 시즈닝 등 양념을 하여 즐기기도 한다. 아삭아삭 단.. 김정현 기자 | 국토와교통 2021년 09월호(446호)
한려수도의 절경, 통영 욕지도!

욕지도는 한려수도에 있는 욕지면의 본섬으로 해안선 길이가 31km 이르고 천왕봉이라는 산을 품고 있는 섬이다. 가는 길은 순탄치 않지만 해를 거듭할수록 아름다운 섬으로 명성을 높이고 있다.통영에서 약 1시간 정도 배편으로 이동하면 도착하는 욕지도. 욕지도 향하는 첫 배편은.. 한국관광공사 | 국토와교통 2021년 09월호(446호)
3기 신도시 사전청약 시작, 흥행 ‘성공’

사전청약 첫날, 홈피에 20만명 몰리며 ‘관심’ 국토부, 올해 목표 3만호에 2000호 추가 공급 정부의 수도권 신규택지에 대한 사전청약이 7월 28일 시작됐다. 이날부터 사전청약 홈페이지(사전청약.kr)에서 1차 물량인 인천 계양 1050호, 남양주 진접2 1535호, 성남 복정1 10.. 이미영 기자 | 국토와교통 2021년 08월호(445호)
하반기 주택공급 최우선…택지 추가확보 적극 검토

추격매수 신중…4대 교란행위 집중 단속정부 합동브리핑, ‘호소·경고’로 시장 안정 효과 기대 정부가 7월 28일 합동 브리핑을 열어 현재 집값 수준과 향후 금리인상 가능성, 정부의 주택공급 의지 등을 거론하며 주택 매수를 자제해 달라는 이례적인 호소문을 발표해 눈길.. 박병기 기자 | 국토와교통 2021년 08월호(445호)
공간정보 융·복합 국토도시 체제 구축 나서

LX-대한국토·도시계획학회 업무협약 체결 LX 한국국토정보공사와 대한국토·도시계획학회가 데이터 기반의 국토공간 계획 체제를 구축하기 위해 힘 모은다. LX 한국국토정보공사와 대한국토·도시계획학회는 7월 8일 업무협약식을 갖고 기념 세미나를 유튜브 채널 ‘도시TV’.. 김정현 기자 | 국토와교통 2021년 08월호(445호)
하반기 주택매매 1.5%, 전세 2.3% 상승 전망

[하반기 건설·주택 경기 전망]건설수주 1.7% 증가한 197.4조원…역대 최고치 경신 건설투자도 1.6% 증가해 3년 연속 감소세 마감할 듯   한국건설산업연구원(원장 이재영)은 최근 ‘2021년 하반기 건설·주택경기 전망’ 세미나를 개최하고 “올 하반기 동안 전국 주택.. 박병기 기자 | 국토와교통 2021년 08월호(445호)
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