2019년 01월 18일, 금요일  


새해 부동산 제도 이렇게 달라진다


공정시장가액 비율 5% 인상, 종부세 상향조정

총체적상환능력비율(DSR) 모든 금융권 관리지표 도입

9·13부동산대책 이후 집값이 하락세에 접어든 가운데 3기신도시 발표와 수도권광역급행철도(GTX) 개발 계획까지 하반기 휘몰아친 부동산 이슈는 시장에 호재와 악재로 동시에 작용한다. 새해 부동산시장도 변화의 물결이 거셀 전망이다. 실생활과 연관성이 깊을 뿐 아니라 나의 자산에 큰 영향을 끼치는 부동산시장. 새해 어떤 변화가 있을지 짚어보았다.
 
공정시장가액 비율 5% 인상
우선, 공정시장가액 비율 인상이 눈에 뛴다. 부동산114에 따르면 공정시장가액은 2009년 정부가 공시가격 대신 종합부동산세 산정을 위해 도입한 과세표준 기준으로 부동산 가격 변동, 지방재정 여건 등에 따라 탄력적으로 조정한다.

보통 공시가격의 80% 수준에서 정해져 납세자의 세부담을 덜어주는 역할을 하는 공정시장가액이 2019년부터 5% 인상돼 85%로 상향조정 된다. 공정시장가액 비율은 100%(2022년)가 될 때까지 매년 5%씩 상향될 예정이다.
 
종합부동산세 세율 조정
9·13대책에서 종합부동산세와 관련해 여러 상향조정 소식이 있었다. 종부세 개정안으로 인해 1주택 또는 조정대상지역 외 2주택 보유자의 세율을 0.5~2.7%로 확대하고 3주택 이상 또는 조정대상지역 내 2주택 이상 보유자에 대해서는 0.6~3.2%로 세율이 확대됐다.
3주택 이상 보유자는 300%, 조정대상지역 2주택자는 200%로 세부담 상한이 상향 조정된다.
 
주택임대소득 분리과세
지금까지는 연간 2000만원 이하의 주택 임대소득은 비과세 혜택을 받았지만 2019년부터는 분리과세 된다.
주택임대사업자 등록 여부에 따라 기본공제 금액, 필요경비 인정 비율 등이 나뉘는데 등록사업자는 기본공제 400만원, 필요경비 인정비율 60%로 유지되지만 사업자 등록을 하지 않은 경우는 기본공제 200만원, 필요경비 인정비율 50%로 축소된다.
 
3주택자 산정에서 배제되는 소형주택 범위 축소
임대보증금 과세 시 배제됐던 소형주택의 기준범위가 전용면적 60㎡ 이하, 3억원 이하에서 2019년부터는 40㎡ 이하, 2억원 이하로 축소된다. 해당 기준은 2021년 12월 31일까지 적용될 예정이다.
 
신혼부부 생애최초 주택 취득세 감면
2019년 1월 1일부터 12월 31일까지 생애최초로 주택을 구입하는 신혼부부에게 취득세를 50% 감면해 준다. 취득세 감면은 기존주택과 신규 분양주택에 모두 해당되며 현재 분양을 받아 중도금을 내고 있는 경우도 2019년까지 입주(소유권 이전)하게 되면 혜택을 받을 수 있다.

신혼의 기준은 만 20세 이상, 혼인신고 후 5년 이내(재혼포함)다. 소득 기준은 외벌이는 연 5000만원 이하, 맞벌이는 연 7000만원 이하여야 한다. 해당되는 주택의 기준은 3억원(수도권 4억원)이하면서 전용면적 60㎡ 이하인 경우다.
 
청년우대형 청약통장 가입 대상 연령 확대
청년우대형 청약통장의 가입 대상 연령이 만 19~29세에서 만 19~34세로 상향 조정된다. 남성의 경우 병역 기간을 별도로 인정한다.

청년우대형 청약통장이란 청년층을 대상으로 기존 주택청약종합저축의 청약기능과 소득공제 혜택을 유지하면서 10년 동안 연 최대 3.3%의 금리와 이자소득 비과세 혜택을 제공하는 청약통장을 말한다.
앞서 말한 나이제한은 물론, 총 급여 3000만원(종합소득 2000만원 이하) 이하 무주택세대주 청년들만 가입 가능하다. 해당 상품은 2021년 12월 31일까지만 가입되는 일몰제로 운영된다.
 
DSR, 모든 금융권 관리지표 도입
상환능력 중심으로 심사하는 총체적상환능력비율(DSR) 관리지표가 지난 10월 은행권에 도입된 데 이어 2019년 2월에는 상호금융업, 4월은 보험업, 5월은 저축은행과 여신전문금융회사에 순차적으로 확대 될 예정이다.

DSR이란 모든 가계대출 원리금 상환액을 연간소득으로 나눈 값이다. 예를 들어 연소득이 1000만원, 대출 원리금 상환에 필요한 금액이 연간 800만원이라면 DSR은 80%다.
 
달라지는 청약제도
2018년 12월부터 무주택자의 청약 기회를 확대하는 내용을 골자로 한 ‘주택공급에 관한 규칙 개정안’이 시행됐다. 주요내용을 살펴보면 분양권·입주권 소유자는 무주택자에서 제외되고 민영주택 공급 시 추첨제로 입주자를 선정하는 경우 무주택자에게 우선 공급된다는 내용을 담았다.

또 신혼부부가 혼인신고일 이후 주택을 소유한 적이 있으면 입주자모집공고일 현재 무주택세대구성이더라도 신혼부부 특별공급에서 제외된다. 여기에 미계약과 미분양 발생에 대비해 입주자모집공고 이후 사전 공급신청을 인터넷으로 접수 받을 수 있도록 허용된다.

부적격자의 청약 자격 제한은 다소 풀렸다. 수도권, 투기과열지구 또는 청약과열지역은 1년간 청약 자격 제한이 지금과 같이 유지되지만 위축지역은 3개월, 기타 비수도권은 6개월로 청약 자격 제한기간이 완화됐다.
 
상가건물임대차분쟁조정위원회 설치
2018년 10월 상가임대차보호법 일부 개정안이 시행됐다. 그 중에는 공포 후 6개월이 경과한 날 시행하는 내용이 있는데 바로 상가건물임대차분쟁조정위원회 설치와 관련된 사항이다.
상가건물임대차 관련 분쟁을 조정하기 위해 법률구조법에 따른 대한법률구조공단의 지부에 상가건물임대차분쟁조정위원회를 설치해 임대인과 임차인 간의 분쟁이 신속하게 해결될 수 있도록 함으로써 상인들이 안정적으로 생업에 종사할 수 있도록 신설한 조항으로 2019년 4월 17일부터 시행된다.
 
실거래가 신고기간 30일로 축소
현행 60일이던 주택 실거래가 신고 기간이 30일로 대폭 축소된다. 60일 이내라는 긴 기간은 실거래 정보가 시장 상황을 적시에 반영하기 어렵다는 한계 때문이다.

또한 거래계약이 없음에도 허위로 신고하는 자전거래를 막기 위해 거래 계약의 무효, 취소, 해제될 때도 신고하도록 의무화해 실거래 신고 자료의 정확성을 높일 방침이다. 이를 위반할 경우 부동산 거래신고법 상 최고 수준인 3000만원 이하의 과태료를 부과한다. 해당 제도의 경우 9·13대책 이후 개정안이 발의 중이고 최근에는 15일 내로 단축하는 방안도 검토 중이다.
 
1가구 1주택 비과세 판단 시 사실혼 배우자 포함
2019년부터 사실혼 배우자가 주택을 소유해도 1가구 1주택에 따른 비과세 혜택에서 제외된다. 원래 1세대는 거주자 및 배우자가 그들과 같은 주소에서 생계를 같이 하는 자와 함께 구성하는 가족단위를 말하는데 이 범위를 더 명확하게 사실혼 관계를 유지하고 있는 배우자도 동일하게 본다는 것이다.
개정이유는 다주택가구가 위장이혼을 하고 양도소득세 비과세 혜택을 받는 경우가 다수 확인됐기 때문이다.
 
청약가점 자동확인 추진
2019년 하반기부터는 인터넷 청약사이트인 아파트투유에 접속만하면 자동으로 청약가점을 확인할 수 있다. 현행은 무주택기간, 부양가족수 등을 신청자가 직접 입력해야 하기 때문에 부적격자가 빈번히 나온다는 문제점이 있었다.

2019년 하반기에 청약시스템이 개편되면 이러한 청약접수 착오는 물론, 당첨자에 대한 서류 검토기간도 크게 줄어들 것으로 전망된다.
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필자 이미영 기자
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분류 주택부동산 > FOCUS
발행일 2019년 01월 04일 (414호)
   

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