2019년 03월 19일, 화요일  


“경쟁력 갖춘 글로벌 운용사(Global GP)로 우뚝설 것”


마스턴투자운용 김대형 대표이사 특집인터뷰
 
공모상장 리츠 전담팀 구성, 투자대상 발굴 주력
 
다양한 형태의 블라인드펀드 점진적 확대 계획
 
“마스턴투자운용은 우량 투자대상 발굴 측면에서 타 경쟁사와 다르게 접근하였습니다. 그 과정에서 2014년부터 외국계 기관투자가와 함께 상대적으로 경쟁이 덜 치열한 기회추구형(Opp ortunistic) 투자대상 발굴에 집중하였고, 그 결과 지난해 말 현재 14건의 기회추구형 프로젝트펀드를 운용 중이며, 상암동 드림타워 매각 등 exit한 프로젝트는 IRR 20% 이상의 수익률을 실현하고 있습니다.”

마스턴투자운용 김대형 대표의 일성(一聲)이다. 이어 김 대표는 “또한 가치부가형(V alue add) 투자사업 발굴에도 적극적”이라며 “2011년 마스턴2호로 통해 매입한 센타포인트 광화문은 지하공사만 되어 있는 상태에서 인수해서 임차인을 미리 확보하고 계획대로 예산범위 내에서 완공시켜 운영 후 매각함으로써 사업계획 이상의 수익률을 실현한 바 있으며, 2017년말 홍대 9번 출구앞 대로변 부동산을 매입 후 1개층 증축 및 임차인 재구성을 통해 운영수익(NOI) 20% 이상 상승을 예상하고 있다”고 말했다.

이번 호 피플포커스에서는 “한 번 인연을 맺은 투자자들은 운용방식과 성과에 대한 신뢰를 갖게 해서 제2, 제3의 투자로 이어지게 만든다”는 김대형 대표로부터 향후 사업계획과 리츠산업 전반에 대한 제언을 들어보았다.

Q1
이렇게 만나뵙게 되어 반갑습니다.
우선, 마스턴투자운용은 어떤 회사인지 간략한 소개를 부탁드립니다.

마스턴투자운용은 2009년 2월에 국토교통부 인가를 받은 부동산투자회사법상 자산관리회사 마스턴에셋매니지먼트를 2010년 9월에 현 경영진 및 주주가 인수하면서 2010년 11월에 마스턴투자운용으로 새롭게 출범하였습니다. 2017년 9월에 금융위원회에 전문사모집합투자업(부동산펀드) 겸영 등록을 함으로써 2018년말 현재 리츠, 펀드, PF V를 중심으로 6조 2,000억원(누적)의 자산을 운용 중에 있습니다.
 
Q2
그동안 추진했던 주요 사업실적과 현재 운용 중인 리츠 상품은 어떤 것들이 있는지요?

 
저희가 운용중인 부동산은 테헤란로 위워크타워(마스턴7호, 리츠), 서소문 동화빌딩(마스턴 16 호, 리츠), 화성동탄 센터포인트몰(마스턴10호, 리츠), 이천국제물류(마스턴13호, 리츠), 노량진 임대주택(마스턴14호, 리츠), 신도림 센터포인트 웨스트(마스턴25호, 리츠), 대구 이시아폴리스(마스턴31호), 롯데마트 양평점(마스턴33호), 분당 B S타워(마스턴32호) 및 이천 신선물류(마스턴43호), 분당 탑빌딩(마스턴48호) 등 안정화된 하드에셋(Core/ Core+) 외에도, 갈수록 치열해지는 시장환경 하에서 가치부가형(V alue add) 및 기회추구형(Op portunistic) 부동산을 적극 발굴하여 왔습니다.
 
가치부가형 사례로는 센터포인트광화문(마스턴2호, 리츠), 홍대리테일(마스턴27호) 등이 있으며, 기회추구형 사례로는 2018년도에 투자한 상암DMC드림타워(마스턴8호)를 필두로, 판교오피스텔(마스턴26호), 센터포인트 명동(마스턴28호) 등 다수가 있습니다.
 
2018년에는 당사가 국민연금으로부터 가치부가형 블라인드펀드 운용사로 선정되어 타 기관투자가의 추가 모집금액을 포함해서 3,200억원의 블라인드펀드를 약정한 바 있습니다.
 
Q3
새로운 리츠 상품 상장이라든지 올해 중점적으로 추진하고자 하는 사업이 있다면 무엇이 있습니까?


공모 상장리츠 출시는 저희 마스턴이 가장 원하고 준비했던 분야입니다. 2~3년 전 부터 평촌롯데백화점을 공모상장 대상으로 매입하고자 하는 등 몇 건의 공모 상장 리츠 출시 시도가 있었으나 현실적 제약 등으로 아쉽게도 여의치 않았습니다.
 
올해는 지난해 12월에 발표된 부동산투자회사 공모상장 활성화 방안에 부응하여, 공모상장 리츠 전담팀을 구성하고 적정 투자대상을 발굴하는 등 적극적인 노력을 경주할 계획입니다.
 
아울러, 그간 프로젝트 펀딩 위주의 펀딩 방식으로는 치열해지는 경쟁환경에서 우선협상선정 대상에서 밀릴 수밖에 없으므로 매입경쟁력을 높이기 위해 다양한 형태의 블라인드펀드를 점진적으로 확대하도록 할 계획입니다. 또한 상대적으로 경쟁이 덜 치열한 인프라 및 신재생에너지 분야, 해외사업 부문의 시장진입도 적극적으로 추진할 계획입니다.

Q4
최근 시화스마트허브에 2,080억원 규모의 신선식품 물류센터를 신축할 예정인 것으로 알려졌는데 개발방식과 향후 진행 일정 등 설명을 부탁드립니다.


안산 시화지구는 상대적으로 높은 토지가격으로 인해 물류의 수요 대비 공급이 상대적으로 적어 양호한 물류입지로 평가되는 지역입니다. 당사는 2017년 하반기에 본 사업부지를 발굴하고, 개발계획 수립 및 인허가를 성공적으로 완료하여 외국계투자기관(인베스코)을 유치하여 2018년 말 부지 소유권이전을 완료하였습니다.

연면적 4만 8,000평 규모로 2019년 1월 착공하여 2020년말경 준공 예정이며, 공사기간 중 임차인 유치를 완료하고 안정화 후 장기 운영할 예정입니다.

Q5
아울러, 마스턴투자운용은 지난해 9월 업계 최초로 부동산펀드 겸업 허가를 취득했는데 그 이후 사업 실적이 궁금합니다.

 
2017년 9월 부동산펀드 겸업 등록 이후 2018년 말까지 당사의 부동산펀드 설립은 운용자산기준으로 17개 펀드 약 1조 6,700억원에 달합니다. 이중 해외가 3,500억원 정도로 폴란드 바르샤바 오피스 실물매입 등 3개 펀드를 통해 유럽 및 북미에 투자하고 있습니다.

앞서 설명한 안산 시회지구의 경우도 펀드로 설립하였는데, 리츠는 투자자의 지분제한으로 제약이 있는 상황이라 아쉬웠고, 불가피 한 측면이 있었습니다.

2018년 상대적으로 다소 부진했던 리츠도 2019년부터는 공모 상장리츠를 중심으로 펀드와 균형있게 설립 운용할 계획입니다. 

Q6
최근 들어 리츠 자산관리회사(AMC) 설립이 무척 활발해지고 있는 등 업계 전반적으로 경쟁이 더욱 치열해지고 있습니다. 이러한 상황에서 타 회사와 비교되는 마스턴투자운용 만의 차별화 전략이 있다면 무엇인가요?


운용사의 가장 중요한 역할은 우량한 투자대상 발굴과 경쟁력있는 투자자금 확보, 그리고 운용성과(Performance)를 극대화 하는 것입니다. 요즘 부동산에 집중하는 리츠, 펀드 운용사가 150개 내외에 달할 정도로 경쟁이 더욱 치열해 지고, 자금력있는 증권사가 가세하고 여기에 대기업 금융그룹까지 가세하면서 우량물건 확보가 더욱 어려워지고 있습니다. 입찰시장이 대표적인데 1등 아니면 기회가 없는 상황이니 독립 운용사의 어려움이 가히 짐작이 됩니다.

마스턴투자운용은 우량 투자대상 발굴 측면에서 타 경쟁사와 다르게 접근하였습니다. 그 과정에서 당사는 2014년부터 외국계 기관투자가와 함께 상대적으로 경쟁이 덜 치열한 기회추구형(Op portunistic) 투자대상 발굴에 집중하였고, 그 분야 사업을 지속적으로 확대해 오고 있습니다.

2018년말 현재 14건의 기회추구형 프로젝트펀드를 운용 중이며, 상암동 드림타워 매각 등 exit한 프로젝트는 IRR 20% 이상의 수익률을 실현하고 있습니다.

아울러 당사는 가치부가형(Value add) 투자사업 발굴에도 적극적입니다. 2011년 마스턴2호로 통해 매입한 센타포인트 광화문은 지하공사만 되어 있는 상태에서 인수해서 임차인을 미리 확보하고 계획대로 예산범위 내에서 완공시켜 운영 후 매각함으로써 사업계획 이상의 수익률을 실현한 바 있고, 2017년말 홍대 9번 출구 앞 대로변 부동산을 매입 후 1개층 증축 및 임차인 재구성을 통해 운영수익(N OI) 20% 이상 상승을 예상하고 있습니다.

마스턴투자운용은 임직원의 높은 전문성을 바탕으로 양호한 운용성과를 보여 왔으며, 한 번 인연을 맺은 투자자들은 우리의 운용방식과 성과에 대한 신뢰를 갖게되어 제2, 제3의 투자로 이어지는 경우가 많습니다.

Q7
김대형 대표께서는 건설사, 금융컨설팅을 거쳐 지금의 자산운용사를 설립하기까지 이색적인 경력을 가지고 있는 것으로 알고 있는데 히스토리가 궁금합니다. 아울러, 지향하고 계시는 다음 목적지는 어디인지요?


제가 대학에서 건축을 전공하고 건설회사에 10년 경력을 가진 것이 오히려 가치부가형 사업이나 기회추구형 사업에 상대적으로 쉽게 접근할 수 있었던 게 아닌가 생각합니다.

건설회사에 다니다 IMF를 맞았는데 당시 건설 및 개발사업의 핵심이 금융이라는 것을 알고 1998년말 글로벌 컨설팅회사로 이직하여 회계사, MBA와 함께 부동산금융팀을 만들었습니다. 거기서 선진 금융기법을 익히고 2001년 10월 부동산투자회사법 시행 시기에 코람코 설립멤버로 입사하였습니다. 코람코에서 만 9년, 마스턴에서 9년째 접어들어 총 18년간 부동산자산운용에 몸담고 있습니다.

저는 요즘 국내외 경쟁환경이 갈수록 치열해지는 상황에서 마스턴이 어떤 방식으로 장기적 안정적인 수익기반을 다져가져 갈 것인지에 대해 고민 중입니다. 이의 일환으로 선진 운용사(GP)와 어깨를 나란히 할 수 있는 경쟁력을 가진 글로벌 운용사(Global GP)로 나아가기 위한 과제를 설정하고 하나 하나 실천해 나갈 계획입니다. 이 과정에서 가장 중요한 것은 임직원의 동참입니다. 모든 임직원이 소신껏 자발적으로 창의적으로 즐겁게 업무에 매진할 수 있는 환경을 조성하고, 회사가 이를 적극 지원할 계획입니다.

Q8
설립 8년 만에 운용자산 6조 2,000원, 연수수료 300억원 매출 등 괄목할만한 성장을 거두었습니다. 하지만 경제상황은 심각한 침체가 우려되고 있는데 향후 경영전략 및 비젼을 제시해 주신다면?


무엇보다도 리먼사태 이후 과거 10년간 저금리와 통화량 증대로 지속적으로 부동산 가격이 상승해 온 점이 부담입니다. 역사적으로 경기싸이클 주기상 상승기조가 10년 이상 지속된 사례는 없었습니다. 가격하락 위험이 현실화되고 있습니다. 실제 나타나는 현상을 보더라도 과거 IT산업처럼 최근의 오피스 공실을 대체할 만한 대체산업이 가시화되지 못하고 있고, 식음료를 중심으로 오프라인 리테일 시장의 어려움이 지속 될 것으로 보입니다.

과거 10년간의 투자실적은 가격 상승기의 실적인 바, 이제부터는 가격 하락기에 미리 대비하여야 할 때입니다. 우선 당사는 향후 전반적인 가격하락기에도 견딜 수 있는 투자대상 발굴, 즉 부동산은 개별성이 있기 때문에 투자유형별, 입지별로 개별부동산을 세분화 하여 upside potential이 있는 수요우위의 투자대상을 발굴하고, 경기 변동에 무관하게 안정적인 수익을 낼 수 있는 구조화 상품을 발굴에 집중할 계획입니다.

특히, 태양광 및 풍력 등 신재생에너지 투자, 유망 글로벌 운용사와 함께하는 펀드 오브 펀드 투자 등 투자 영역도 더욱 확대할 것입니다. 수요우위 지역의 물류시설은 지속적으로 발굴, 투자할 예정입니다.
아울러 운용성과를 극대화하기 위해 적극적인 공실관리 및 공간이용 컨텐츠 발굴에 힘쓰고, 개발사업 등 각 개별 자산의 운용과정에 내재된 위험 관리를 철저히 할 계획입니다.

Q9
지난해 신한알파리츠 등 공모가 성공하면서 리츠에 대한 관심이 고조되고 있는 분위기인데 리츠시장이 현재보다 한 단계 도약하기 위한 제언 한 말씀 부탁드립니다.


작년 말 위탁형 리츠에 대한 상장예비심사 면제 등 규제완화에 힘입어 점차 상장리츠가 활성화 될 것으로 예상됩니다. 자금력과 인수기능이 있는 증권사와 우량 투자대상을 발굴능력이 있는 운용사간의 협력도 예상되고, 우량 부동산을 보유한 법인이나 기관도 점차 상장리츠를 통한 유동화에 가세할 것으로 보입니다.

상장리츠가 한 단계 도약하기 위해서는 일본이나 싱가포르처럼 리츠상품이 시장에 많이 출시되어야 하고, 이를 위해 운용사는 우량하고 안정성이 뛰어난 부동산을 우선적으로 공모상장리츠에 편입해야 합니다. 과거 우량 상품은 기관투자가가 선점하는 사례가 있었으나 앞으로는 기관투자가 대신 다수의 개인이 참여하는 상장 리츠에 우선 편입함으로써 리츠상품의 신뢰성 안정성이 입증되고 대중화에 조기 정착할 수 있을 것입니다.

또한 지속적으로 우량상품이 상장리츠에 공급될 수 있는 파이프라인이 필요합니다. 이를 위해 사모리츠도 같이 활성화해야 합니다. 다소 불안정하고 위험이 있는 상품을 사모를 통해 투자 후 안정화 시켜서 상장리츠로 편입할 수 있는 선순환 구조를 갖는 것이 필요합니다. 사모리츠 활성화는 공모 상장리츠 활성화와 동전의 양면입니다.

아울러 개인의 리츠 투자수요를 확대하기 위해 리츠 배당소득에 대해 분리과세 제도가 적용되어야 합니다. 상장리츠를 운용 중인 대부분의 선진국이 리츠 배당소득이 분리과세 되고 있는 점을 감안하여, 우리도 전향적으로 조속히 도입되기를 기대합니다.
 
박병기 기자 (press1970@naver.com)

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필자 박병기 기자
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분류 인터뷰 > INTERVIEW
발행일 2019년 03월 05일 (416호)
   

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