2019년 04월 19일, 금요일  


‘마용성동’ 84㎡ 공시가격 9억원 초과 속출


신반포8차 52㎡ 41%, 용산리버힐 59㎡ 37% 인상

작년 상승 반영…재건축단지·지역개발 호재 등 영향
 
올해 서울 아파트 공시가격이 지난해에 이어 2년 연속 크게 상승한 가운데 일부 매매가격이 급등한 단지의 주택형은 상승률이 30∼40%대에 달하는 것으로 나타났다. 그간 “작년 시세 상승분을 공시가격에 반영하겠다”고 공언해 온 정부의 의지가 반영된 것이다. 그러나 최근 집값이 하락세를 보이는 가운데 공시가격이 인상된 것이어서 주민들의 이의신청도 예년보다 증가할 것으로 보인다.
 
작년 시세 많이 뛴 아파트 공시가격 급등
국토교통부가 지난 3월 14일 공개한 올해 공동주택 공시가격 열람안을 조회한 결과 지난해 매매가 상승률이 큰 단지들은 공시가격 상승률이 30∼40%대에 달했다. 신흥 재건축 추진 단지들이나 지역개발 호재가 있는 단지, 수요층이 두터운 새 아파트들을 중심으로 공시가격 상승률이 높았다.
서초구 잠원동 신반포 8차 전용 52.74㎡의 경우 공시가격이 지난해 6억 5600만원에서 올해 9억 2800만원(로열층 기준)으로 41.5%나 급등한 것으로 나타났다. 이 아파트는 신반포4지구 통합 재건축 단지에 속해 재건축 사업이 추진되면서 그 기대감으로 지난해 시세가 크게 올랐다.

한국감정원이 운영하는 부동산테크에 따르면 이번 공시가격의 시세조사가 이뤄진 지난해 말 기준 이 아파트의 평균 시세는 13억 8000만원으로 2017년 말(10억 1000만원) 대비 37% 상승했다. 부동산114 조사로는 지난해 말 기준 평균 시세가 14억 5천만원으로 전년 말 대비 48% 올랐다.
이 아파트는 최근 집값 하락 기조 속에서도 13억∼14억 7000만원의 시세를 보이며 여전히 강세다. 국토교통부 실거래가시스템에 따르면 11월 중순 14억 7500만원에 거래가 이뤄진 뒤 올해 1월 초에는 3층이 16억원에 팔리며 ‘신고가’를 기록했다. 이 아파트의 대형 주택형인 전용 141.53㎡는 공시가격이 지난해 13억 6000만원에서 올해 17억 3600만원으로 27.65% 상승했다.

역시 재건축이 추진되고 있는 강남구 일원동 수서1단지 전용 49.68㎡는 올해 공시가격이 5억 3700만원으로 작년(4억 2600만원) 대비 26.1% 뛰었다. 이 아파트의 작년 말 시세는 조사기관마다 들쭉날쭉하다. 부동산114 기준으로는 평균 9억 7000만원으로 전년 말 대비 53.5% 오른 반면 감정원 시세 기준으로는 평균 8억원으로 25% 상승했다.
강동구 고덕동 고덕래미안힐스테이트도 전용 84.88㎡ 공시가격이 지난해 5억 6700만원에서 올해 6억 9200만원으로 22.05%, 97.26㎡의 공시가격은 작년 6억 5600만원에서 올해 8억 8800만원으로 35.37% 급등했다.

2017년 3월 입주를 시작한 이 아파트는 3568가구의 대규모 단지로 지역 랜드마크 단지로 부상하며 지난해 매매가격이 25∼45%가량 크게 뛰었다.
강남구 개포동 주공고층7단지는 재건축 호재로 전용 53.46㎡의 공시가격이 작년 6억 7600만원에서 올해 8억 7200만원으로 28.99% 상승했고, 대치동 은마아파트 전용 76.78㎡는 지난해 공시가격이 9억 1200만원에서 올해는 10억 800만원으로 18.42% 오르며 10억원을 넘겼다.

지난해 ‘3.3㎡당 1억원’ 거래설로 주목받은 반포동 아크로리버파크 전용 84.97㎡는 공시가격이 지난해 15억 400만원에서 올해 17억 3600만원으로 15.43% 상승했다. 부동산114 시세 기준 이 아파트의 작년 말 시세는 평균 27억원 선으로 전년 대비 24% 올랐다.

오히려 초고가단지는 올해 공시가격이 ‘찔끔’ 인상에 그쳤다. 14년째 공시가격 1위 자리를 지키고 있는 서초구 서초동 트라움하우스5차를 비롯 용산구 한남더힐, 청담 마트힐스웨스트윙, 삼성동 상지리츠빌카일룸, 삼성동 아이파크 등 공시가격 상위 10위권 이내 고가주택 가운데 용산구 한남 루시드하우스(9.06%)를 제외하고는 올해 인상률이 최대 6% 미만이다.
국토부 관계자는 “초고가 아파트의 경우 단독주택과 달리 최근 1∼2년간 공시가격이 뛰면서 현실화율이 높아진 영향이 있고 실거래가 거의 없어 적정 시세파악이 쉽지 않은 것도 인상폭이 크지 않은 이유로 보인다”고 말했다.
 
‘마용성동’ 30% 인상…84㎡도 ‘9억원’ 넘어
올해 공시가격 인상폭은 강남보다 강북이 더 두드러진다. 지난해 강북지역의 집값 상승세를 이끈 마포·용산·성동구 등 일명 ‘마용성’ 지역을 비롯해 동작구, 동대문구 등지의 공시가격 인상폭은 강남을 웃도는 수준이다.
용산구 산천동 리버힐삼성 전용 59.55㎡는 공시가격이 작년 3억 5800만원에서 올해 4억 9100만원으로 37.15% 급등했고, 전용 84.98㎡도 4억 5100만원에서 5억 800만원으로 30.38% 뛰었다. 이 아파트는 서울시의 용산마스터플랜 개발 계획 수립 추진 등 호재에 힘입어 지난해 매매가격이 1년 새 50%가량 뛰었다.

강북지역의 공시가격이 크게 뛰면서 마포·용산·성동·동작구 등 인기지역의 일반아파트도 전용 84㎡의 공시가격이 9억원에 초과했거나 넘는 단지들이 속출하고 있다.
국민주택규모 아파트 1채만 보유하고 있어도 종부세 대상이 되는 셈이다. 용산구 이촌동 한가람아파트 84㎡는 공시가격이 지난해(7억 9500만원)에 비해 25% 가량 오르면서 9억 9200만원을 기록했다.
성동구 옥수래미안리버젠 84㎡도 8억원에서 9억 2000만원으로 공시가격이 상승했다. 종로구 경희궁자이 전용면적 84㎡의 공시가격은 동별로 최고 9억 8400만원에 책정되며 일부 9억원을 넘었다.

흑석동 흑석한강센트레빌 전용 84.84㎡는 공시가격이 작년 6억 3천만원에서 올해 8억 4800만원으로 34.6% 뛰면서 ‘9억원’ 진입을 눈앞에 뒀다. 마포구 아현동 마포래미안푸르지오 전용 84.89㎡도 올해 공시가격이 8억 4800만원으로 작년(6억 7400만원) 대비 25.82% 오르며 고가주택 진입이 임박했다.
목동 신시가지7단지는 재건축 추진이 어려운 상황인데도 전용 66.6㎡ 소형의 올해 공시가격이 작년보다 20% 가까이 뛴 8억 5600만원으로 9억원에 육박했다.

성동구 성수동 트라마제와 같은 고가아파트는 전용면적 69.72㎡ 소형의 공시가격이 작년(8억 8800만원)보다 24.43% 뛴 11억 400만원을 기록하며 공시가 ‘10억대’ 시대를 열었다.
 
“집값 떨어졌는데” 이의신청 많을 듯
공시가격이 많이 오른 곳은 보유세 부담도 만만치 않게 늘어난다. 특히 올해 공시가격 인상폭이 큰 강남은 물론, 마용성 등 강북 일부지역에서도 재산세 등 보유세 인상폭이 세부담 상한까지 커지는 단지들이 많을 전망이다.
마포래미안푸르지오와 흑석한강센트레빌 전용 84㎡는 올해 공시가격이 8억원대 중반으로 오르면서 종부세 부담은 없지만 재산세가 작년 158만∼175만원에서 올해 200만∼227만원 선으로 상한선인 30%까지 오른다.

올해 공시가격이 11억원을 넘어선 성수동 트리마제 전용 69.72㎡는 올해 종부세 대상에 포함되면서 보유세가 작년 254만 7000원에서 올해 382만원으로 세부담 상한(50%)까지 뛴다.
국민은행 WM스타자문단 원종훈 세무팀장은 “재산세 부과 대상 가운데 공시가격 6억원 이하는 세부담 상한이 5∼10%로 크지 않지만 6억원 초과, 9억원 이하는 30%까지 늘어나기 때문에 은퇴가구 등 소득이 많지 않은 가구에서는 부담이 될 수 있다”고 말했다.
김종필 세무사는 “작년 9·13대책 이전에 보유한 공시가격 6억원 이하 주택에 대해서는 임대사업자 등록시 세제 혜택이 살아있는 만큼 공시가격이 확정 공시되는 4월 말 이전까지 임대사업자 등록을 하는 다주택자가 늘어날 것”이라고 말했다.

일각에서는 최근 집값이 약세로 돌아섰는데 공시가격 인상폭이 큰 게 아니냐는 볼멘소리도 나온다. 한국감정원에 따르면 서울 아파트값은 9·13부동산 대책의 영향으로 최근까지 19주 연속 하락세를 보이고 있다.
강동구 고덕동의 한 중개업소 대표는 “작년 가격 상승폭에 비해 여전히 하락 수준이 적지만 집값이 떨어지는 분위기여서 체감 인상폭은 더 크게 느껴질 것”이라며 “이의신청도 예년보다 많아질 것 같다”고 말했다.

그러나 정부는 올해 공시가격은 올해 1월 1일자 고시로 작년 12월 시점의 시세를 기준으로 한 것이기 때문에 올해 1, 2월 가격 하락분은 반영할 수 없다고 설명했다.
국토부 관계자는 “집값 상승기에 연초 가격 상승분이 다음 해에 반영되듯이 올해 1월 이후 가격하락분을 포함한 연간 시세 변동률은 내년 1월 1일자 공시가격에 반영될 것”이라고 말했다.
오히려 공시가격을 더 올려야 한다는 지적도 있다. 경제정의실천시민연합 김성달 부동산·국책사업감시팀장은 “지역이나 용도, 가격 구간에 상관없이 실제 가격 변동에 따라 정확하게 공시가격을 산정하는 것이 바람직한 방향”이라며 “현실화율을 80%까지 올리되 서민의 세 부담을 줄일 다른 방안을 모색했어야 한다”고 말했다.
 
“세금 얼마 나오나” 술렁…매매시장은 ‘잠잠’
올해 서울 아파트 공동주택 공시가격이 12년 만에 최대치로 상승하면서 아파트 시장도 조금씩 술렁이는 분위기다. 당장 급매물이 나오거나 가격이 하락하는 등 동요하는 모습은 없지만 세금에 민감한 일부 집주인들은 예상 보유세는 얼마나 될지, 감당할 만한 수준인지 따져보려고 분주한 모습이었다.
정부 발표후 서울지역 중개업소에는 외견상 오가는 사람들 없이 조용한 가운데, 공시가격과 시장 분위기를 확인하려는 집주인들의 전화문의가 줄을 이었다. 마포구 아현동의 한 중개업소 대표는 “주로 공시가격을 직접 검색하기 어려운 노년층들이 중개업소로 전화를 걸어와 상담을 했다”며 “공시가격이 많이 뛰어서 보유세 걱정은 하는데 일단 공시가격 상승을 각오하고 있어서 그런지 크게 동요하진 않는다”고 분위기를 전했다.

용산구 이촌동의 한 중개업소 대표도 “요즘 거래절벽이라 공시가격 발표 이후에도 아직은 조용한 분위기”라며 “보유세 부담 때문에 팔고 싶어도 양도소득세 부담이 커서 당장 매물이 크게 늘 것 같진 않다”고 말했다.
노원구 상계동 일대도 조용한 분위기였다. 상계동의 한 중개업소 대표는 “이 동네는 전용 79㎡ 이하 소형이 대부분이어서 공시가격에 큰 영향을 받진 않는다”며 “임대사업을 하는 다주택자들은 보유세 부담 때문에 고민이 될텐데 아직 팔아달라는 문의는 없었다”고 전했다.

강남권 일대 매매시장도 대체로 관망세다. 현지 중개업소에는 세금이 얼마나 오를지, 집을 파는 게 나을지 묻는 문의 전화가 이어졌지만 당장 매물로 나오진 않고 있다. 강남구 개포동의 한 중개업소 대표는 “보유세 부담이 얼마나 늘어날지 걱정하는 문의가 있었지만 당장 집을 팔겠다는 사람은 없다”며 “좀 더 시간이 지나야 반응이 올 것 같다”고 전망했다.

서초구 반포동의 한 중개업소 사장은 “일단 세금 문제가 복잡하기 때문에 세무사 등과 상담을 거치고 충분히 득실을 따져본 뒤 의사결정을 하지 않겠느냐”며 “공시가격 이의신청 기간도 있고, 실제 보유세 부과는 올해 7월부터 시작되니 집주인도 그전까지 충분히 고민하고 집을 팔지, 보유할지 결정할 것”이라고 봤다.
 
“4월말, 6월초 전후해 시장 변화 전망”
이 때문에 공시가격이 확정 발표되는 4월 말, 또는 보유세 과세 시점인 6월 1일을 전후해 매물이 나오는 등 시장에 변화가 나타날 것이라는 전망도 나온다.
강남구 대치동의 중개업소 사장은 “강남은 집이 1가구만 있어도 종합부동산세 대상이고, 2가구 이상이면 대부분 종부세도 세율 누진 구간에 들어서 특히 소득이 없는 은퇴자들은 부담을 느낄 수밖에 없다”며 “올해 단독주택 공시가격도 크게 오르기 때문에 다주택자들은 주택 수를 줄여야 할지 고민이 많을 것”이라고 말했다.

내년부터 최대 80%에 이르는 장기보유특별공제를 받기 위해서는 2년 거주요건을 충족해야 해 종부세가 과세되는 6월 1일을 기점으로 연내 주택 매도 여부를 결정하려는 사람도 늘어날 것으로 전문가들은 예상했다.

작년에 이어 2년 연속 공시가격이 급등하면서 일부 불만의 목소리도 들렸다. 강동구 고덕동의 한 중개업소 대표는 “공시가격이 예상외로 많이 올라 이의신청을 하겠다는 사람들이 좀 있다”며 “특히 소득이 없는 고령층은 세금 몇십만원 오르는 것도 상당한 부담이어서 민감한 반응을 보인다”고 말했다.
특히 올해 공시가격 상승률 1위를 기록한 과천시 주민들의 불만이 컸다. 중앙동의 한 중개업소 대표는 “이 지역 주민들은 3기 신도시 지정은 반기지도 않는데 과천이 왜 전국 상승률 1위인지 이해가 안 간다며 이의신청을 하겠다고 한다”며 “노년층들은 최근 매매시장이 죽어 있어서 팔지도 못하고 난감해 한다”고 전했다.

반대로 마포의 한 중개업소 사장은 “공시가격 인상은 그만큼 해당 아파트의 가치가 높아졌다는 의미이기도 해서 좋은 의미로 받아들이기도 한다”고 했다.
전문가들은 앞으로 주택 매도, 증여, 보유 여부를 놓고 다주택자들의 고민이 더욱 깊어질 것이라고 예상한다. 실제 최근 세무사사무소는 연일 문전성시를 이루고 있다. 올해 단독주택 공시가격이 급등할 것으로 예고된 가운데 공동주택의 보유세 부담도 늘면서 세금 득실을 따져보려는 사람들이 늘어난 까닭이다.

김종필 세무사는 “공시가격 6억원 이하 중소형은 임대사업등록을 권하고 있는데 올해 공시가격이 크게 올라 임대사업 혜택이 없는 고가주택은 증여 쪽으로 방향을 선회하는 분위기”라며 “양도세가 중과되지 않는 비조정지역 주택을 팔아 주택 수를 줄이려는 사람도 있다”고 말했다.
다만 임대사업자에 대한 각종 신고 의무가 적지 않고 임대의무기간을 채우지 못하는 경우 등에 부과되는 과태료가 5000만원으로 늘어나는 등 제약도 늘어 임대사업자 등록이 과거처럼 폭발적으로 늘어나진 않을 전망이다.

당장 매매시장의 관망세는 더욱 짙어지는 분위기다. 공시가격 발표 이후 집값이 추가로 하락할 것이라는 기대감에 매수 예정자들이 일단 매수시점을 늦추려는 기색이 역력하다.
송파구 잠실의 한 중개업소 대표는 “최근 몇 달간 가격이 내려가면서 매수타이밍을 저울질하는 대기자들도 있었는데 공시가격 인상으로 파장을 좀 더 지켜보려고 할 것”이라며 “한동안은 매도-매수자간 눈치 보기로 거래는 더 위축될 것 같다”고 전망했다.
고덕동의 중개업소 대표는 “매도자들은 지금 가격이 바닥이라고 생각하는데 매수자들은 종부세와 대출 규제 때문에 더 떨어질 것이라고 보고 있어서 호가 격차가 1억원 이상 벌어진 상태”라며 “그 갭이 줄어들려면 시간이 좀 걸릴 것”이라고 예상했다.

박병기 기자 (press1970@naver.com)
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필자 박병기 기자
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발행일 2019년 04월 04일 (417호)
   

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간기능 개선, 중금속 배출에 좋아 전국에서 개나리가 개화되고 벚꽃축제가 진행되며 완연한 봄이 왔음을 알리고 있다. 봄철은 아침 저녁으로 일교차가 큰 환절기라 면..  김정현 기자 | 2019년 04월 (417호)
마음의 영성을 찾아서
필자는 산책을 하면서 아파트 단지 안에 있는 돌계단 오르기를 좋아한다. 울툭불툭한 돌계단의 맨 위에 올라서면 깔끔하게 벽돌이 깔린 평탄한 마당을 만난다. 지나간 85년..  김영빈 감정-의지 트레이너 | 2019년 04월 (417호)
약(藥)이 독(毒)이 되는 상황
약은 독성(毒性)과 부작용 우려가 있으므로 어쩔 수 없을 때 최소량 사용하고, 정확한 복용법에 따르는 것이 중요하다. 약을 커피나 차 종류, 콜라 등의 음료수와 같이 복용..  류영창 박사 | 2019년 04월 (417호)
레트로의 마을, 옛 폰트의 천국, 서천 판교마을
요즘 복고, 레트로가 하나의 트렌드다. ‘레트로스러운’ 수많은 곳 중 서천 판교마을은 진짜 레트로다. 마을에는 옛 시절이 그득 고여 있다. 마을을 거닐면 오래된 건물 따..  한국관광공사 | 2019년 04월 (417호)
LH, 경영효율화 위한 ‘혁신의 LH’ 토론회 개최
LH는 2월 25일 진주 LH 본사에서 ‘혁신의 LH’ 토론회를 개최하고 사업 전반에 거쳐 기존의 방식과 관행 등을 근본적으로 개선하기 위한 논의에 착수했다고 밝혔다.‘혁신..  박병기 기자 | 2019년 03월 (416호)
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북한의 주요 건설 수요와 '한..

2019년 4월호
(417호)





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