2020년 06월 5일, 금요일


국토와교통

2020년 6월호
(통권 431호)


서울·수도권 재개발 임대비율 최고 30%까지


  박병기 기자     입력 2019/05/08 (수)



신혼부부 4.6만가구 등 공적임대주택 17.6만가구 공급

주택도시기금 대출에 자산심사 기준 도입…연말 시행
 
올해부터 서울과 수도권 지역에서 재개발을 추진할 때 의무적으로 지어야 하는 임대주택 비율 상한이 최고 30%까지 높아진다. 역시 무주택 서민들의 주거안정 차원에서 올해 17만 6000가구의 공적임대주택이 공급되고 분양시장의 투기를 막기 위해 3개 공공 부문 아파트 단지에 후분양 방식이 적용된다. 국토교통부는 지난 4월 23일 이런 내용을 포함한 ‘2019년 주거종합계획’을 발표했다.
 
공공 3개단지 후분양…국토부 주거종합계획
국토부는 ‘무주택자 주거복지’를 강조하는 정책 기조에 따라 올해 공공임대주택 13만 6000가구, 공공지원임대주택 4만 가구 등 공적임대주택 17만 6000가구를 공급하기로 했다. 이는 지난해 전체 공적임대주택 공급량(19만 4000가구)보다는 다소 적은 규모다.

공공임대 주택은 공공기관이 직접 지어 빌려주는 것인데 비해 공공지원 임대주택은 민간부문이 지어 공적 규제를 받고 임대사업을 하는 형태를 말한다.

이 가운데 신혼부부를 위한 공공임대가 지난해 3만 가구에서 4만 3000가구로 크게 늘어난다. 공공기관이 주택을 사들여 전세를 주는 신혼부부 매입·전세임대의 자격 기준도 ‘세대소득, 평균소득 70%(맞벌이 90%) 이하’에서 ‘100%(맞벌이 120%) 이하’ 등으로 완화된다. 청년 계층에게도 5만 3000실(4만 1000가구)의 공적 임대가 이뤄진다.

이런 공적 임대(17만 6000가구)에 주거급여 지급(약 110만 가구), 낮은 금리의 주택 구매·전월세 자금 지원(약 26만 가구)까지 더하면 지난해 139만 2000가구보다 14만 4000가구 많은 약 153만 6000가구가 올해 주거 지원을 받게 된다는 게 국토부의 설명이다.
 
재정 및 주택도시기금 27.4조 지원
올해 이런 주거계획에는 재정과 주택도시기금 27조 4000억원이 지원된다. 지난해(26조 9000억원)보다 1.8% 늘어난 규모다.
정부 재정은 주거급여, 재정비 촉진, 노후공공임대 시설개선 사업 등에 1조 8000억원이 투입되고, 주택도시기금은 임대·분양주택 건설과 구입·전세자금 지원 등에 25조 6000억원이 사용된다.

아울러 재개발 등 주택 정비사업에서는 임대 주택비율이 크게 늘어난다. 재개발 주택의 임대주택 의무 비율은 지방자치단체가 조례로 정하는데 현재 ‘가이드라인’격인 국토부의 시행령에서는 이 의무비율 범위를 서울 10∼15%, 경기·인천 5∼15%, 지방 5∼12%로 제시하고 있다.

정부는 올해 시행령을 고쳐 비율을 서울 10∼20%, 경기·인천 5∼20%, 지방 5∼12%로 상향 조정할 방침이다. 지자체 재량에 따른 추가 부과 범위도 5%포인트(p)에서 10%p로 높아지기 때문에 지자체의 수요 판단에 따라 서울과 수도권의 경우 재개발 임대주택 비율이 최고 30%에 이를 수 있다는 얘기다. 김흥진 국토부 주택정책관은 “올해 안에 개정 시행령이 적용될 것”이라고 말했다.
 
“사업추진 어려워질 수도” 우려 목소리
건설업계는 재개발 임대비율 상한선이 높아짐에 따라 사업추진이 어려워지는 게 아니냐며 우려하고 있다.
서울의 경우 최대 15%인 임대비율 상한이 앞으로 20%로 늘어나는 데다 용산이나 마포 등 집값 상승 등 우려가 있는 곳은 서울시 판단에 따라 최대 30%까지 높아질 가능성이 커졌기 때문이다.

한 대형 건설사 관계자는 “의무적으로 지어야 하는 임대주택 비율이 30%까지 높아지면 조합의 수익성이 떨어져 재개발 사업을 하지 말라는 것과 다름없다”며 “주택시장이 침체되면 재개발 시장 전반에 심각한 영향을 미칠 수 있다”고 말했다.

정부 주도로 공공 부문의 후분양 방식 주택 공급도 크게 늘어난다. 후분양 방식이 소비자가 완성된 상품으로서의 주택을 보고 가치를 판단하고, 분양가도 현재 시세와의 격차가 줄어 더 바람직하다는 판단에 따른 것이다.

올해에만 LH(한국토지주택공사)와 SH(서울주택도시공사)가 각 2개 단지(시흥 장현·춘천 우두), 1개 단지(고덕 강일) 아파트를 후분양 방식으로 공급할 예정이다. 정부도 작년(4개)의 2.5배인 10개 택지를 후분양 조건으로 우선 내놓는다.

지금까지 후분양은 공정률이 약 60%만 넘어도 이뤄졌지만 100% 공사가 끝난 뒤 분양되는 ‘완전 후분양’ 방식도 올해부터 시범사업에 들어간다. 현재 건설 중인 수도권 의정부 고산 아파트 단지가 첫 번째 대상이다.

아울러 부동산 시장의 형평성과 거래질서를 바로잡는 차원에서 지난해에 이어 올해도 가격이 급등했거나 상대적으로 시세와 격차가 큰 부동산의 ‘공시가격 현실화’ 작업을 계속해서 진행한다.
국토부는 이와 함께 분양권이나 주택을 사는 소비자가 해당 물건이 전매제한, 부정당첨에 해당하는 것인지 확인할 수 있는 공시체계도 연내 구축하기로 했다.
 
새 청약시스템 10월부터 적용
한편, 이르면 올해 10월부터 아파트 청약할 때 사전검증시스템이 도입돼 사전에 일부 부적격자를 걸러낼 수 있는 장치가 마련된다. 또한 연말부터는 디딤돌·버팀목·생애최초 주택마련 등 주택도시기금 대출을 받을 때 소득 기준 뿐만 아니라 부동산·예금 등 자산 기준도 따져 자산이 많은 사람은 기금 대출이 어려워질 전망이다.

이번 주거종합계획에 따르면 10월부터 청약시스템 운영기관이 금융결제원에서 한국감정원으로 변경됨에 따라 개선된 청약시스템이 운영될 전망이다.
현재 청약제도는 8·2부동산 대책과 9·13 대책을 통해 무주택자 중심으로 개편된 이후 ‘난수표’ 소리가 나올 정도로 청약 기준이 복잡하고 까다로워 부적격자들이 속출하고 있다.

청약자 본인이 청약가점제의 무주택 기간, 부양가족수, 청약통장 가입기간 등의 항목을 직접 계산, 입력해야 하며 재당첨 제한 여부도 따져봐야 하는데 그 기준이 만만치 않게 복잡해졌기 때문이다.
국토부는 이에 따라 오는 10월 한국감정원으로 청약업무를 이관함과 동시에 청약 접수 전 입주자 자격과 재당첨 제한, 공급 순위 등을 미리 제공하는 방안을 추진한다. 현재 청약시스템과 주민등록정보망을 연결해 부양가족 인원 등을 체크하고 주택소유확인시스템(HOMES)을 연결해 주택소유와 무주택 기간 등을 확인할 수 있도록 하는 것이다.

국토부는 입주자모집공고일 이후 실제 1순위 청약에 들어가기 전 5∼6일 동안에 미리 청약을 해두면 1순위 청약날 자동으로 청약에 참여한 것으로 간주하는 ‘사전 청약제’도 운영할 계획이다. 국토부 관계자는 “청약 단계에서 시스템에서 부양가족수, 무주택기간 등을 제공하면 완벽하진 않지만 어느 정도 부적격자 발생을 예방하는 데 도움이 될 것”이라고 말했다.

또한 최근 불법 청약으로 당첨된 분양권을 샀다가 계약취소 위기에 몰리는 문제를 사전에 예방하기 위해 해당 분양권이 전매제한이나 부정당첨 의심을 받고 있는 것인지를 사전에 확인할 수 있도록 ‘공시체계’를 구축하기로 했다.

국토부 관계자는 “현재 개인이 분양권을 구입할 때 이 물건이 전매제한에 걸린 건지, 부정당첨 의심자라서 현재 조사를 받고 있는 것인지 일일이 알 방법이 없다”며 “이 문제를 개선하기 위해 해당 아파트 사이트 등을 통해 그 물건을 조회하면 문제 유무를 확인할 수 있도록 할 것”이라고 말했다.
 
기금 대출시 자산 기준 따져
정부는 이와 함께 주택 매입 자금을 지원하는 ‘디딤돌 대출’이나 전세입자를 위한 ‘버팀목 대출’, 생애최초 주택구입자금 등 주택도시기금에서 지원하는 모든 대출에 대해 ‘자산심사기준’을 도입하기로 했다.
종전에는 소득만 따져서 대출을 해줬다면 앞으로는 부동산·예금·주식 등 전체 보유자산을 따진 뒤 그 규모가 일정 수준을 초과할 경우 대출을 제한하는 것이다. 국토부 관계자는 “실제 소득이 높지 않더라도 다른 자산이 많은 여유층 대신 무주택 서민들에게 대출 혜택이 돌아갈 수 있도록 하기 위한 조치”라고 설명했다.

국토부는 자산기준 마련을 위해 관계부처 협의를 거친 뒤 올해 말까지 법 개정과 시스템 개발을 마무리할 계획이다.

국토부는 이와 함께 실거래 신고 기간을 종전 60일에 30일로 단축하는 부동산거래신고법 개정을 서두르고 동시에 국토부에 실거래가 직접 조사권한을 부여해 업다운 계약이나 편법 증여 등 실거래 관련 조사를 강화하기로 했다. 실제 조사 실무 업무는 한국감정원 내에 조사 전담팀을 신설해 위탁할 방침이다.

현재 국토부와 서울, 인천, 경기 등 지자체가 각각 제공하고 있는 실거래 공개 기준은 하나로 단일화해 혼란을 방지하고 매물 단계부터 등기까지 전 과정에 대한 의심거래건을 지속적으로 추적해 관리하는 방안도 마련하기로 했다.

아울러 거래 질서 확립을 위해 부동산 허위매물을 등록하지 못하도록 금지·제재 기준도 법으로 규정한다. 정부는 또 매매·전월세 거래시 중개보수에 대한 사전협의를 유도해 중개대상물 확인 설명서에 법정 요율과 실제 협의 금액을 기재하도록 하는 방안도 추진할 계획이다.

박병기 기자 (press1970@naver.com)
 
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