2021년 06월 18일, 금요일


국토와교통

2021년 6월호
(통권 443호)


서울시, 주거정비지수제 폐지 등 6대 규제 완화 방안 발표


  박병기 기자     입력 2021/06/11 (금)



서울시 재개발 활성화 본격 시동

‘공공기획’ 전면도입해 구역 지정기간 5년→2년 단축
 
서울시 오세훈 시장이 5월 26일 재개발 관련 6대 규제 완화 방안을 발표했다. 2025년까지 24만호 주택공급 목표를 달성하기 위해 재개발 활성화를 본격적으로 추진하려는 것이다.

오 시장이 내놓은 6대 방안은 ▲ 주거정비지수제 폐지 ▲ ‘공공기획’ 전면 도입을 통한 정비구역 지정기간 단축(5년→2년) ▲ 주민동의율 민주적 절차 강화와 확인 단계 간소화 ▲ 재개발해제구역 중 노후지역 신규구역 지정 ▲ ‘2종 7층 일반주거지역’ 규제 완화 통한 사업성 개선 ▲ 매년 ‘재개발구역 지정 공모’ 통한 구역 발굴 등이다.
 
주거정비지수제 폐지, ‘공공기획’ 도입
 
오세훈 서울시장은 그동안 재개발사업에서 가장 큰 규제로 꼽히던 주거정비지수제를 폐지키로 했다고 밝혔다.

박원순 전 시장 재직 당시인 2015년 도입된 이 제도는 주민동의율과 노후도 등을 부문별로 상세히 점수화해 일정 점수 이상이 돼야 사업 신청을 할 수 있게 한 것으로, 지난 6년여간 신규 재개발 구역 지정을 어렵게 한 주요 요인으로 꼽혀 왔다.

주거정비지수제 폐지에 따라 앞으로는 법적 요건만 충족하면 재개발구역 지정이 가능해진다. 필수항목(노후도 동수 2/3 이상, 구역면적 1만㎡ 이상)을 충족하고 선택항목(노후도 연면적 2/3 이상, 주택접도율 40%, 과소필지 40%, 호수밀도 60세대/ha) 중 1개 이상을 충족하면 된다.

또한 이번에 도입키로 한 ‘공공기획’은 사전타당성 조사부터 정비계획 수립 단계까지 서울시가 주도해 공공성이 담보된 합리적인 정비계획을 수립하는 것이라고 오 시장은 설명했다.

이를 통해 기존에 자치구가 맡아 통상 42개월 정도 걸리던 절차(사전타당성조사·기초생활권계획수립·정비계획수립)를 1/3 수준인 14개월로 단축할 수 있게 된다. 주민제안·사전검토(6개월→4개월), 법정절차(12개월→6개월) 등 나머지 절차도 단축돼 통상 5년이 걸리던 정비구역지정 기간이 2년 이내로 줄어든다.

공공기획 도입으로 사전타당성 조사 단계가 통합·폐지되는 만큼, 주민동의율 확인 절차가 기존 3단계에서 2단계로 줄어든다. 다만, 주민제안 단계에서의 동의율은 기존 10%에서 30%로 높여 초기 단계 주민 간 갈등을 최소화하기로 했다. 정비계획 지정 단계의 주민동의율(2/3 이상)도 그대로 유지키로 했다.

아울러, 재개발 해제구역 중 노후화·슬럼화돼 주거환경 개선이 필요한 지역은 주민 합의에 따라 신규 구역으로 지정하기로 했다. 시는 실태조사 결과 해제지역 총 316곳 중 절반이 넘는 170여 곳(약 54%)이 여전히 건물 노후화가 심각하고 법적 요건을 충족해 주민들이 동의하면 구역 지정이 가능할 것으로 보고 있다.
 
2종 일반주거지역 중 ‘7층 제한’ 완화
 
또한 서울시는 2종 일반주거지역 중 7층 높이 제한을 적용받고 있는 지역은 정비구역으로 지정되는 경우에 한해 2종 일반주거지역으로 완화한다. 2종 일반주거지역 가운데 난개발 등을 막기 위해 7층 이하로 층고를 제한하고 있는 지역들에 대해 재개발 추진 시 규제를 완화하는 것이다.

이렇게 되면 정비계획 수립 시 2종 일반주거지역 수준으로 용적률(기준용적률 190%, 허용용적률 200%)을 적용받고, 7층 이상으로 건축이 가능해져 사업성이 크게 개선될 수 있다.

특히 2종 일반주거지역은 서울 전체 주거지역(325㎢)의 약 43%(140㎢)를 차지하고 있으며, 이중 7층 규제 지역은 약 61%(85㎢)에 달해 이번 규제 완화가 이뤄지면 상당한 공급 확대 효과가 있을 것으로 시는 예상했다.

오 시장은 이런 층고 규제 완화가 시의회 조례 개정이 필요한 사안이라는 지적에 대해서는 낙관적 의견으로 답했다. 그는 “해당 지역은 서울시내 전역에 골고루 분포돼 있어 시의원님들께도 상당히 많은 민원이 그동안 쌓였을 것”이라며 “따라서 의회에서 찬반 양론은 있을 수 있어도 무난하게 공감대가 형성될 수 있는 사안이고, 발표 전에 충분히 시의회와 교감한 상태에서 마련된 안”이라고 답했다.

아울러, 서울시는 구역 지정 활성화를 위해 매년 ‘재개발구역 지정 공모’를 시행해 연 25개 이상 구역을 발굴키로 했다. 자치구별 주택수급 계획과 재개발 현황 등을 토대로 연도별 공급 목표를 설정하고 시급성, 자치구별 안배, 추진 의사 등을 종합적으로 고려해 사업구역을 선정할 계획이다.
 
투기방지 대책도 병행
 
이와 함께 서울시는 투기방지 대책도 병행한다. 재개발구역 지정을 위한 후보지를 공모할 때는 공모일을 주택 분양권리가 결정되는 ‘권리산정기준일’로 고시해 공모일 이후 투기세력의 다세대 신축 등 ‘지분 쪼개기’를 원천 차단키로 했다. 후보지 선정 후에는 비경제적인 신축행위를 제한하는 건축허가 제한과 실소유자만 거래할 수 있도록 하는 토지거래허가구역 지정 등 조치를 취할 예정이다.

오 시장은 “많은 전문가들이 진단하듯 주택가격 급등의 핵심 원인은 수요에 비해 턱없이 부족한 주택공급”이라며 “서울시는 재개발부터 정상화해 최근 10년간 주택공급 기회 감소를 만회해 나가겠다”고 강조했다.

이어 그는 “재건축 시장은 제가 취임한 이후 기대감이 커지면서 일부 단지에서 시장 교란행위가 감지되고 있다”며 “그래서 상대적으로 집값 자극이 덜하고, 열악한 주거환경을 개선하는 데 효과가 있는 재개발사업에 대한 규제 완화책을 가동해 신속하고 신중한 주택공급을 우선 추진하고자 한다”고 설명했다.
 
국토부, 긍정적 “공공재개발과 닮아”
 
서울시가 제시한 재개발 관련 6대 규제 완화 방안은 여러모로 공공재개발 사업 등 정부가 추진 중인 공공주도 개발사업과 닯은꼴이다. 이번에 발표된 규제 완화 방안은 서울시가 재량껏 할 수 있는 영역이기도 하지만 정부는 기존에 추진 중인 공공주도 주택공급 방안과 결이 크게 다르지 않다고 보고 주택공급 확대로 이어질지 기대감을 보이고 있다.

이번 방안은 모두 서울시가 도시기본계획 손질 등의 방식으로 바로 추진할 수 있다. 국토교통부 등 정부에 굳이 제도 개선을 요청할 것 없이 바로 시행하면 되는 것이다. 그런데 이들 내용은 정부의 공공재개발 사업 등 공공주도 개발방식과 비슷한 점이 적지 않다.

매년 재개발구역 지정을 공모하고 공공이 사업 기획을 하거나 주택 분양 권리가 결정되는 권리산정기준일을 공모일로 정하는 것은 공공재개발과 매우 닮은 형태다. 사업 시행자가 민간일 뿐, 공모 절차나 공공기획, 투기방지 대책 등이 공공재개발과 매우 비슷하다. 이렇기에 서울시가 발표한 재개발구역 공모 제도는 결국 정부의 공공재개발과 비슷한 형태로 추진될 것으로 전망된다.

국토부도 일단 긍정적으로 보고 있다. 공공성 강화와 투기방지 등 정비사업에 대한 방향성이 정부의 공공주도 사업과 크게 다르지 않기 때문이다. 일각에선 서울시의 재개발사업 추진이 공공재개발 등 정부 사업 목표 달성에 차질을 줄 것이라는 시각도 나온다.

이에 대해 국토부 관계자는 “정부도 여러 차례 공공주도 개발이든 민간사업이든 공공성을 확보하면서 투기도 막을 수 있는 개발방식으로 주택공급을 확충할 수 있으면 환영한다는 뜻을 밝힌 바 있다”며 “서울시의 발표는 큰 틀에서 정부의 공공주도 사업과 방향성이 맞다고 보고 있다”고 말했다.

정부는 특히 서울시가 2025년까지 재개발 규제완화를 통해 13만호의 주택을 공급하는 계획을 제시하면서 공공재개발 3만호 물량까지 포함한 것을 주목하고 있다. 서울시도 정부와 굳이 경쟁하기보다는 같은 방향을 보고 가고 있다는 신호로 정부는 인식한다.

정부는 주민이 민간사업이든 공공주도 사업이든 선택하면 되는 것이지만 세입자 내몰림 문제 등 여건상 민간 주도로 추진되기 어려운 사업장은 결국 공공재개발 등을 통할 수밖에 없을 것으로 보고 있다.

국토부는 오 시장이 전날 정부에 건의한 재개발·재건축 조합원 자격제한 강화 방안도 서울시와 면밀히 협의해 나간다는 방침이다. 오 시장은 투기과열지구 내 재건축 사업에서 조합원 자격 제한일을 현행 ‘조합설립 인가 후’에서 ‘안전진단 판정 후’로 앞당기고 재개발사업도 현행 ‘관리처분 계획 인가 후’에서 ‘조합설립 인가 후’로 당기는 방안을 건의했다.

다른 국토부 관계자는 “서울시와 이 외에 다른 여러 방안도 함께 논의하고 있다”며 “조만간 의견 조율을 마치면 방안을 발표할 예정”이라고 말했다.
 
시장 반응, 재개발사업 활성화 기대
 
전문가들은 서울시의 발표 내용 중 주거정비지수제 폐지나 2종 주거지역의 7층 규제지역 폐지 등이 재개발사업의 활성화에 크게 기여할 것으로 봤다. 주거정비지수제는 재개발사업 추진 자체를 막는 규제로 작용했던 것이 사실인데 서울시가 폐지하기로 함에 따라 재개발 구역 지정이 한결 쉬워질 전망이다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “이번에 발표된 내용은 시장에 매우 긍정적인 영향을 줄 것이며 주거정비지수제 폐지는 파격적이고 획기적”이라고 평가하고 “주거정비지수제 폐지는 서울의 정비사업에 적용되던 가장 큰 난관이 배제됐다고 할 수 있다”고 말했다.

2종 주거지역의 7층 규제지역 폐지는 재개발사업의 수익성을 크게 높여줄 수 있다. 2종 주거지역은 원래 25층까지 건물을 올릴 수 있으나 서울시는 인근에 1종 주거지역이 있는 경우 도시 미관을 위해 7층까지 제한해왔다.

직방에 따르면 현재 서울시의 2종 일반주거지역은 전체 주거지역(325㎢)의 약 43%(140㎢)이며 그중 2종 7층 지역은 약 61%(85㎢)에 달한다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “노후도가 비교적 높은 서울 동북권과 서남권 지역의 사업 수혜가 기대되고 과거 뉴타운 출구전략을 통해 지구지정이 해제된 지역들의 사업 추진 움직임이 조금씩 가시화할 것”이라고 내다봤다.

이어 그는 “다만 지구지정 해제로 건축 규제가 풀린 노후 주거지는 저금리 기조를 틈타 몇 년간 다세대·다가구 신축이 많았기에 노후 주택과 새 주택이 혼재된 지역 위주로 사업추진 여부를 결정하기 위한 주민 갈등이 고조될 가능성도 열려 있다”라고 진단했다.
 
강북 공급, 강남 안정 ‘두마리 토끼’ 잡을까
 
서울시가 발표한 재개발 공급 완화 정책은 오세훈 시장이 취임 때부터 강조한 ‘스피드 주택공급’의 사실상 첫 작품이다. 지금까지는 토지거래허가구역 지정 등 시장 안정화를 위한 ‘신중 모드’에 머물렀으나 이날 발표로 본격적 공급 드라이브를 걸겠다는 신호를 시장에 보냈다.

오 시장은 재개발과 재건축 등 주택공급의 양대 방안 가운데 이날 재개발을 먼저 발표했다. 재건축 방안은 ‘추후’ 발표하겠다며 뒤로 미뤘다. 이는 강남권에 밀집된 재건축보다 강북권에 산재한 재개발 가능 지역에 먼저 손대 노후화·슬럼화가 진행된 강북권 일대 주거환경을 혁신하겠다는 취지로 풀이된다.

동시에 부동산 시장 교란 행위가 빈발하다고 판단한 강남권 주요 재건축 단지에는 ‘감속’ 신호를 보내면서 시장 상황이 충분히 성숙할 때까지 지켜보겠다는 입장을 밝힌 것으로도 해석된다.

이번 대책이 일선 구청의 책임성을 강화하면서 현재 서울시의 정치 지형을 반영한 점도 눈에 띈다. 그간 재개발은 통상 주민들이 직접 움직여서 필요조건을 달성하고 구청을 통해 시에 신청하는 식이었다. 각양각색의 주민들이 활동하다 보니 의견이 모이기 힘들었고 전문 브로커들이 뛰어들어 잡음을 일으키는 경우가 잦았다.

이런 방식은 재개발 등 재정비 사업 기간을 늘리는 주요 원인으로 지목됐고 그 과정에서 사실상 주민 신청을 시에 전달하는 ‘배달부’ 역할에 그쳤던 구청의 책임성을 강화해야 한다는 결론에 이른 것이다.

오 시장은 이날 재개발 구역 공모 계획을 밝히면서 “각 자치구청장께도 협조를 요청한다”며 “공모계획을 인지하시고 미리 주택수급계획을 분석해서 재개발이 필요한 구역을 조사해 참여하신다면 주민 의사가 반영된 주택공급이 이뤄질 것”이라고 말했다.

재개발 구역을 공개 모집할 때 주민들한테만 맡겨두지 말고 구청이 중간 역할을 충실히 해서 지역주민 목소리를 잘 대변해달라는 주문이다. 시는 나아가 공모 신청의 주체를 ‘구청장’으로 못 박아 이런 기조를 더욱 확실히 할 방침이다.

강북권 모든 구청장이 더불어민주당 소속인 상황에서 이들이 자발적으로 시의 부동산 정책에 협력해 구민들이 바라는 바를 충족할 수 있도록 동기를 제공하는 제도적 장치를 마련하겠다는 것이다.

요즘 부동산 시장 수요자들의 희망 사항이 정책 기조에 깔린 점도 주목된다. 시는 이번 재개발 규제 완화 방안을 통해 2025년까지 총 13만호를 공급하겠다고 밝혔는데 이는 기본적으로 구역 지정 물량으로, 지정에 따른 멸실과 순증 등 ‘실질적 공급 증대’ 규모는 따지지 않은 것이다. 이는 ‘서울 시내 신축 아파트’를 원하는 시장 참여자들의 바람을 적극적으로 떠안겠다는 의미로 보인다.

주택 공급이 극도로 축소된 현 추세를 방치할 경우 2026년 이후 입주 물량이 연평균 4000호로 급감하고 이에 따라 신축 아파트에 대한 수요가 더욱 커질 수밖에 없는 상황에서 주택 가격이 덩달아 급등할 가능성을 미리 차단하겠다는 것이다.

이날 발표에 포함된 도시계획국 소관 사항을 보면 오 시장 체제에서 도시계획국이 규제 일변도에서 벗어나 사안별로 ‘완화’ 또는 ‘허가’로 방향을 틀 수 있다는 관측도 나온다. 오 시장은 2종 일반주거지역 중 7층 높이 규제를 받는 지역이 재개발구역으로 지정되면 7층 규제를 없애겠다고 밝혔다.

박병기 기자
 
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대법원 2021. 3. 11. 선고 2013다59142 손해배상   원고 : 피상고인 겸 상고인 피고 : 상고인 겸 피상고인 에이치디씨(전 현대산업개발)결과 : 상고 기각, 원고 승소   사건의 내용   원고들은 부산 해운대구 이 사건 아파트에 거주하는 사람들이다. 피고는.. 김현 법무법인 세창 대표 | 국토와교통 2021년 06월호(443호)
비만의 원인 3가지

비만의 원인(原因)활성(活性) 산소에 의한 기능 저하세포 속으로 3대 영양소가 분해될 때 산소가 물로 전환되면서 에너지가 만들어지며, 이 과정에서 적절치 않은 반응으로 인해 0.2~2%의 활성산소가 만들어진다. 활성산소가 가장 많이 만들어지는 곳이다. 자동차를 운전할 때 엑셀.. 류영창 박사 | 국토와교통 2021년 06월호(443호)
‘망고포도’ 샤인머스캣, 피로회복·면역력 강화에 좋아

포도하면 떠오르는 이미지가 보라색에서 연두색으로 변화의 바람이 불고 있다. 청포도의 일종인 샤인머스캣은 과육이 단단하고 아삭한 식감이 난다. 청포도보다 좀 더 알이 굵고, 씨가 없으며, 껍질째 먹을 수 있다. 무엇보다 샤인머스캣의 가장 큰 특징은 상큼하고 매력적인 향에.. 김정현 기자 | 국토와교통 2021년 06월호(443호)
넷플릭스 드라마 <괴물>의 촬영지, 힐링 가득 ‘옥천’의 반전 매력

최근 완성도 높은 연출로 많은 마니아층을 만들어낸 드라마 <괴물>의 촬영지인 옥천이 사람들의 관심을 받고 있다. 드라마에 등장한 부소담악의 아름다운 풍경과 세트장으로 사용된 만양정육점 뿐만 아니라 오묘한 빛깔의 옥천성당, 다양한 즐길 거리가 있는 옥천전통문화체.. 한국관광공사 | 국토와교통 2021년 06월호(443호)
노형욱 국토교통부 장관 내정자 "최우선 과제 주거안정·부동산 투기 근절"

‘1년내 집값 안정’ 고난도 숙제받아   청와대는 4월 16일 개각을 발표하면서 노형욱 전 국무조정실장을 차기 국토부 장관으로 내정했다. 신임 국토교통부 장관으로 내정된 노형욱 전 국무조정실장은 부동산 비전문가이지만 향후 1년간 서울 등 수도권의 집값을 잡아야.. 박병기 기자 | 국토와교통 2021년 05월호(442호)
소규모 건설현장, 안전관리 사각지대…전체 사망자 대비 57.9% 차지

소규모 건설현장 사망사고 근절 방안 토론회 개최 정부는 ‘2021 산재 사망사고 감소대책’을 3월 25일 발표했다. 안전관리 사각지대에 놓여있는 1억 미만 소규모 건설현장 약 15만개소에 기술지원 및 재정지원을 확대하겠다는 것이다. 또한 소규모 공사도 안전관리비를 사용.. 김정현 기자 | 국토와교통 2021년 05월호(442호)
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