2021년 06월 18일, 금요일


국토와교통

2021년 6월호
(통권 443호)


종부세 기조 유지…대출·재산세 미세조정


  박병기 기자     입력 2021/06/11 (금)



임대사업 전면개편…추가 공급대책도 제시

“주택 세제·대출 완화 실수요자에게 긍정적”
 
더불어민주당 부동산특별위원회가 지난 5월 27일 ‘주택시장안정을 위한 공급·금융·세제 개선안’을 발표했다. 이번에 발표한 대책은 공급과 금융, 세제를 아우른다. 특위는 무엇보다 무주택 실수요자의 내집마련 기회를 높이고 1주택자의 보유세 부담을 조금이나마 덜어주는 데 초점을 맞췄다. 4·7재보선에서 드러난 성난 부동산 민심을 다독여야 한다는 판단이 반영된 셈이다.
 
실수요자 LTV 우대 추가…‘주거사다리’ 강화
 
민주당은 대출 규제가 지속적으로 강화되면서 무주택자의 내집마련 기회가 줄었다는 비판에 따라 실수요자에 대한 지원을 확대하기로 했다.

먼저, 서민과 실수요자에게 적용되는 주택담보대출비율(LTV) 우대비율을 현행 10%포인트에서 최대 20%포인트로 늘리기로 했다. 무주택 세대주에게 적용되는 우대 요건에서는 부부합산 소득 기준이 8000만원에서 9000만원으로 완화된다.

주택가격 기준도 투기지역·투기과열지구는 주택가격 기준 ‘6억원 이하’에서 ‘9억원 이하’로, 조정대상지역은 ‘5억원 이하’에서 ‘8억원 이하’로 3억원씩 완화됐다. 이를 통한 대출 최대한도는 4억원 이내다. 총부채원리금상환비율(DSR) 산정시 현재 소득이 낮은 청년층은 장래 소득 증가 가능성까지 반영해주기로 했다.
 
6억∼9억 구간 1주택자, 재산세 경감
 
1주택자의 재산세 부담도 다소 줄어든다. 공시가격 6억∼9억원 구간의 주택에는 세율이 0.05%포인트 인하된다. 해당 구간에 있는 전국 44만호의 세율은 0.4%에서 0.35%로 낮아지고, 전체 감면액은 782억원(가구당 평균 18만원)으로 추산됐다.

민주당 특위는 양도소득세 비과세 기준금액의 현실화 방안도 논의했다. 기준액 9억원이 2008년에 설정된 만큼, 물가·주택가격 상승률을 감안한 조정 필요성이 제기된 데 따른 것이다. 이에 따라 특위는 1가구 1주택자에 대한 비과세 기준을 12억원으로 높여 재산세와 수준을 맞추기로 했다.

종합부동산세는 ‘공시가 9억원 초과’에서 ‘공시가 상위 2%’로 적용기준을 바꾸는 쪽으로 가닥이 잡혔다. 애초 과세기준액을 9억원에서 12억원으로 높이는 방안도 함께 검토했으나 이번 발표에서는 제외했다. 지난 5월 24일 국민의힘이 종부세 감면기준을 12억원으로 높이는 대안을 발표, 선점한 것과 무관하지 않다는 관측이 나온다.

이와 별도로 정부는 현행 공제금액 기준을 유지하자는 입장이다. 정부는 60세 이상 1주택자 가운데 전년도 소득 3000만원 이하인 이들에 한해 종부세 납부를 유예하는 등의 보완책을 제시했다. 민주당은 6월 중 추가 공론화 과정을 거쳐 정부와 함께 최종안을 확정할 계획이다.
 
‘매물잠김 원흉’ 임대사업제도 개선
 
과도한 세제 혜택으로 인해 ‘매물 잠김 현상’을 불러일으켰다는 비판을 받은 주택임대사업자 제도도 대대적으로 개선된다.

민주당은 매입임대 유형의 신규 등록을 전면 폐지하기로 했다. 다만 건설임대에 대해선 현행 제도가 유지된다. 임대등록 자진 말소에 필요했던 ‘의무임대기간 1/2 충족’ 요건을 삭제, 세입자 동의만 있으면 말소가 가능하도록 한다. 또 중과배제 시한을 말소 후 1년에서 6개월로 줄여 매물을 유도한다는 계획이다.

민주당은 “임대사업자의 의무임대기한이 끝나면 종부세 합산배제 등의 추가연장 없이 정상과세로 전환될 것”이라고 설명했다. 이런 조치를 통해 임대등록 말소 예상물량 65만호 중 20% 수준인 약 13만호가 시장에 나올 것이라는 전망이다.
 
3기 신도시, 2·4대책 ‘+α’…당정 각각 TF 가동
 
민주당은 추가 공급대책으로 지자체 제안 복합개발부지 및 이전공공기관 부지에 청년·신혼부부 주택 1만호 규모 공급을 제안했다. 지자체 소유 땅을 활용해 10년간 장기임대 후 분양받을 수 있는 이익공유형 주택 ‘누구나집’ 시범사업을 1만호 규모로 추진하기로 했다.

이밖에 3기 신도시 내 자족시설용지 용적률 상향 및 복합개발, 분당·일산 등 신도시 리모델링 사업 활성화, 군공항·저수지·예비군훈련장·교정시설 등을 택지로 적극 발굴할 계획이다.

민주당은 주택 공급량(준공 기준)이 올해 46만호부터 매년 늘어 2025년에는 56만 7000호, 2026년 이후 매년 61만 4000호에 이를 것으로 내다봤다. 향후 10년간 연평균 56만 3000호로, 2021∼2020년 46만 9000호보다 20%가량 늘어난다는 것이다.

민주당은 “토지임대부분양주택, 지분적립형주택, 이익공유형주택 등을 확대 공급할 대책을 만들어 6월 중 발표할 것”이라고 밝혔다.
 
실수요자 세금·대출 규제완화 ‘긍정적’
 
민주당이 주택 실수요자에 대한 양도소득세 등 세제를 완화하고 주택담보대출비율(LTV) 우대폭을 확대하는 한편 등록임대사업자의 매물을 유도하는 방안을 내놓아 규제에 성난 부동산 민심을 달래면 시장 불안을 잡을 수 있을지 주목된다.

여기에다 한국은행은 연내 기준금리 인상 가능성을 언급해 부동산시장에서 여러 변수가 고차방정식으로 얽히고 있다. 전문가들은 대체로 여당의 세제와 대출 규제 완화 방안에 대해 긍정적으로 평가하면서도 매입임대 폐지 등 등록임대 개편 방안 등에 대해선 임대시장에 부작용을 가져올 것이라는 우려도 내놓는다.

이번 대책에서는 양도세와 종합부동산세 완화 방안이 아직 추가 논의의 여지를 남겨놨지만 시장에서 가장 큰 주목을 받고 있다. 특위는 종부세의 경우 공시가격 상위 2%에만 부과하는 방안을 제시했다. 공시가격 대상주택이 단독주택과 아파트 도합 1834만호 정도인 점을 감안하면 상위 2%는 36만 7000호가량이 된다.

박합수 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “공시가격 상위 2%에 과세하는 방안은 합리적”이라며 “종부세가 원래 상위 1%를 대상으로 했으나 지금은 상위 4~5%까지 과세하는 형국이 됐는데 이를 상위 2%까지로 축소한다는 안은 나름대로 개선된 방안”이라고 말했다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원도 상위 2% 부과안에 대해 “물가변동 등의 사회변화를 자연스럽게 반영하면서 과세할 수 있을 것”이라며 긍정적으로 평가하면서 “공시가격 현실화 속도 문제도 함께 고려됐으면 좋았을 것”이라고 말했다.

양도세는 1가구1주택자의 비과세 기준금액을 9억원에서 12억원으로 상향하면서 양도 차익 규모별로 장기보유특별공제율 상한을 설정하는 방식으로 차등 적용하는 방안이 제시됐다. 이에 대해선 장기 보유자들이 상대적인 불이익을 받게 돼 반발할 수 있다는 예상이 나온다.

박 위원은 “양도 차익별 차등 적용은 고가주택은 똘똘한 한 채라도 세금 부담이 다소 커지는 측면이 있을 수 있다”고 분석했다. 이어 그는 “장기보유특별공제율 상한을 설정해 차등 적용하면 제도 시행을 앞두고 초고가 아파트 절세 매물이 일부 나올 수 있겠지만 그 이후에는 장기 보유자들의 반발도 예상되며, 강남권 매물이 잠기는 현상도 나타날 것 같다”고 말했다.

재산세 감면 대상 주택의 공시가격을 6억원에서 9억원으로 상향한 데 대해선 예상된 내용이라는 반응과 함께 새롭게 세제 혜택을 받게 된 아파트의 수요가 늘어날 수 있다는 전망이 나왔다.

박원갑 위원은 “공시가격 6억~9억원인 구간, 즉 시세로 9억~14억원인 아파트가 재산세 경감 혜택을 받으니 수요가 늘어날 수 있을 것”이라고 말했다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “재산세 감면 기준을 9억원으로 올린 것은 1가구1주택자의 혜택을 늘린다는 측면에서 긍정적인 효과가 있을 것”이라고 말했다.

이날 발표엔 규제지역의 주택담보대출비율(LTV) 우대금리 대상 주택가격을 3억원씩 올리면서 우대 수준은 10%포인트 올리는 방안도 들어있다. 과도한 대출규제로 내집마련에 어려움을 겪으면서 박탈감을 호소하는 실수요자에겐 긍정적인 조치로 받아들여지고 있다. 하지만 다른 대출 규제가 강화됐고 집값이 너무 많이 올라 만족할만한 수준이 될 수 있을지에 대해선 의문이 제기된다.

권대중 교수는 “무주택 세대주에 대한 LTV를 최대 20%포인트 올려주는 것은 무주택자들의 내집 마련에 도움이 될 것”이라면서도 “하지만 이미 주택가격이 너무 올랐고 7월부터 총부채원리금상환비율(DSR)이 강화돼 영향이 크진 않을 것”이라고 평했다.

이날 발표에서 일산과 분당 등 1기 신도시 리모델링 활성화 방안이 포함된 데 대해선 의견이 엇갈린다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “분당과 일산 등 1기 신도시 리모델링 사업 활성화를 추가 대책으로 제시한 데 대해 깜짝 놀랐다”며 “1기 신도시에 대한 기대감을 높이는 내용으로 전반적으로 긍정적이지만 전체 200만호 규모인데 잘못 건드렸다간 감당이 안 될 수 있다”고 말했다.
 
폐지 수순 등록임대…“부작용 우려”
 
민주당 특위는 등록임대는 건설임대만 유지하고 매입임대는 신규 등록을 받지 않는 방안을 제시했다. 건물을 직접 지어 임대로 내놓는 건설임대는 주로 건설사들이 영위하는 사업이고 임대사업자의 등록임대 상당수가 매입임대라는 점에서 사실상 등록임대 제도의 폐지를 거론한 것이다.
전문가들은 매입임대 유형 폐지 등 등록임대 개선안에 대해선 임대시장의 매물만 잠기게 할 수 있다며 우려를 표시했다.

박합수 위원은 “이런 안이 과연 시장에서 세입자 보호까지 병행해서 이뤄질 수 있을지 의문”이라며 “다주택자의 매물이 빨리 나오게 하는 것도 중요하지만 임대사업 물량 중 아파트나 강남권 물량은 극소수인데, 그런 측면에서 수요자가 원하는 아파트 등 매물 확보는 기대만큼 되지 않을 것”이라고 말했다.

이은형 연구원도 “임대사업자가 내놓는 매물 중 소형 평형 아파트나 비아파트는 지금 세간에서 요구되는 주택 유형에 부합하지 않을 수 있다”며 “시장 안정에 미치는 영향은 단기적으로는 한정적일 것”이라고 평가했다.

임대등록이 말소된 이후 6개월 내에 처분해야 양도세 중과를 배제하는 것에 대해서도 우려가 나온다. 박원갑 위원은 “임대차 기간이 사실상 4년인데 갭투자가 아니면 매수세가 별로 없는 상황에서 6개월 안에 팔라고 하는 것은 너무 촉박하다”며 “기간을 좀 더 길게 줄 필요가 있다”고 말했다.

김인만 김인만부동산경제연구소장은 “임대사업자 매입임대 혜택 폐지는 전월세신고제와 함께 당연히 갈 수순이었다”며 “양도세 중과세 때문에 매물이 과연 얼마나 나올지가 관건”이라고 말했다.
 
금리인상 카운트다운, 수요 진정효과 있을까
 
이 와중에 이주열 한국은행 총재는 이날 기준금리를 동결하면서도 연내에 금리를 인상할 수 있다고 경고해 부동산 시장에 큰 변수로 작용할 전망이다. 금리가 오르면 주택 관련 대출 비용도 올라가기에 수요가 위축될 수밖에 없다. 이미 주식시장은 미국 연방준비제도 인사들의 테이퍼링에 대한 언급이 나오면서 적잖은 조정을 받고 있는 상황이다.

전문가들은 금리인상은 부동산시장 수요 위축 요인임은 분명하다면서도 시장에 영향을 미치는 다른 요인을 다각도로 봐야 한다고 조언한다. 박합수 위원은 “기존에 대출을 받아서 내집마련한 수요자들이 많아서 금리에 따라서 그들의 상환부담이 확연히 커질 수 있으며, 특히 상업용부동산 시장은 임대료는 올리지 못하는 상황에서 이자만 늘어나 더 어려워질 수 있다”고 말했다.

함영진 랩장은 “금리 인상은 수요자 입장에선 악재”라며 “레버리지 효과가 떨어지기도 하고 이자 비용이 높아져 자금조달 사정이 좋아지지 않으니 악영향이 있을 것이며, 가격 상승에 제동을 거는 효과는 있을 것”이라고 말했다. 다만 함 랩장은 “미국도 금리는 내년 하반기쯤에 올리는 것을 얘기하고 있고 우리도 당장 연내는 어렵고 내년에야 가능할 것이란 관측이 우세한 것 같다”고 덧붙였다.

심교언 교수는 “금리인상이 된다면 부동산 시장에서 수요는 무조건 마이너스 영향을 받는다”라면서도 “하지만 금리 뿐 아니라 나머지 경제 상황을 다 봐야하고, 오세훈 서울시장의 재건축 추진 등도 있어 금리인상 그 자체가 부동산시장을 약세장으로 돌리기엔 약한 것 아닌가 싶다”고 말했다.

이은형 연구원은 “재정당국이 중요시하는 것은 시장에 미치는 충격을 최소화하는 것”이라고 강조하고 “금리 인상이 실행되더라도 개인이 감당 가능한 수준으로 소폭 조정될 것이어서 부동산시장의 매수 수요를 움츠러들게 하는 등의 효과는 기대하기 어려울 것”이라고 내다봤다. 이어 그는 “지금으로서는 시중 유동성 증가와 입주물량 부족 등에 따른 집값 상승 가능성이 더 우세한 상황”이라고 덧붙였다.

권대중 교수는 “이주열 총재의 발언은 가계부채가 1700조원을 넘은 가운데 부채 관리 차원에서 나온 것으로 이해한다”며 “부동산 시장의 안정을 위해서는 기존 변동금리로 받았던 대출을 고정금리로 바꿀 수 있는 상품이 나올 필요가 있다”고 말했다.

박병기 기자
 
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비만의 원인(原因)활성(活性) 산소에 의한 기능 저하세포 속으로 3대 영양소가 분해될 때 산소가 물로 전환되면서 에너지가 만들어지며, 이 과정에서 적절치 않은 반응으로 인해 0.2~2%의 활성산소가 만들어진다. 활성산소가 가장 많이 만들어지는 곳이다. 자동차를 운전할 때 엑셀.. 류영창 박사 | 국토와교통 2021년 06월호(443호)
‘망고포도’ 샤인머스캣, 피로회복·면역력 강화에 좋아

포도하면 떠오르는 이미지가 보라색에서 연두색으로 변화의 바람이 불고 있다. 청포도의 일종인 샤인머스캣은 과육이 단단하고 아삭한 식감이 난다. 청포도보다 좀 더 알이 굵고, 씨가 없으며, 껍질째 먹을 수 있다. 무엇보다 샤인머스캣의 가장 큰 특징은 상큼하고 매력적인 향에.. 김정현 기자 | 국토와교통 2021년 06월호(443호)
넷플릭스 드라마 <괴물>의 촬영지, 힐링 가득 ‘옥천’의 반전 매력

최근 완성도 높은 연출로 많은 마니아층을 만들어낸 드라마 <괴물>의 촬영지인 옥천이 사람들의 관심을 받고 있다. 드라마에 등장한 부소담악의 아름다운 풍경과 세트장으로 사용된 만양정육점 뿐만 아니라 오묘한 빛깔의 옥천성당, 다양한 즐길 거리가 있는 옥천전통문화체.. 한국관광공사 | 국토와교통 2021년 06월호(443호)
노형욱 국토교통부 장관 내정자 "최우선 과제 주거안정·부동산 투기 근절"

‘1년내 집값 안정’ 고난도 숙제받아   청와대는 4월 16일 개각을 발표하면서 노형욱 전 국무조정실장을 차기 국토부 장관으로 내정했다. 신임 국토교통부 장관으로 내정된 노형욱 전 국무조정실장은 부동산 비전문가이지만 향후 1년간 서울 등 수도권의 집값을 잡아야.. 박병기 기자 | 국토와교통 2021년 05월호(442호)
소규모 건설현장, 안전관리 사각지대…전체 사망자 대비 57.9% 차지

소규모 건설현장 사망사고 근절 방안 토론회 개최 정부는 ‘2021 산재 사망사고 감소대책’을 3월 25일 발표했다. 안전관리 사각지대에 놓여있는 1억 미만 소규모 건설현장 약 15만개소에 기술지원 및 재정지원을 확대하겠다는 것이다. 또한 소규모 공사도 안전관리비를 사용.. 김정현 기자 | 국토와교통 2021년 05월호(442호)
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