2021년 09월 27일, 월요일


국토와교통

2021년 9월호
(통권 446호)


10월부터 ‘복비’ 부담 줄어든다


  박병기 기자     입력 2021/09/07 (화)



부동산 중개보수, 중개서비스 개선방안 확정

공인중개사 선발시험도 상대평가로 전환 검토
 
빠르면 10월부터 부동산 공인중개 수수료율 상한이 매매는 6억원 이상부터, 임대차는 3억원 이상부터 인하된다. 9억원짜리 주택매매 시 최고 중개수수료는 810만원에서 450만원으로 44.5% 낮아지고, 6억원 전세 거래 최고 수수료는 480만원에서 절반 수준인 240만원으로 줄어들게 된다.
또한 공인중개사 수를 조절하기 위해 현행 절대평가인 선발 방식을 상대평가로 바꾸는 방안이 검토된다. 국토교통부는 8월 20일 이 같은 내용의 ‘부동산 중개보수 및 중개서비스 개선방안’을 확정 발표했다.
 
매매는 6억·임대차는 3억부터 중개보수 인하
 
중개보수는 부동산 거래가격과 연동된 구조로 돼 있어 최근 집값이 전반적으로 상승함에 따라 크게 치솟았다. 이에 정부는 관계기관 TF와 토론회 등을 거쳐 요율을 전반적으로 내리는 내용의 수수료 체계 개편 방안을 마련했다.

정부는 앞선 토론회에서 3가지 안을 제시했는데 예상대로 유력안을 채택하되 중개업계의 의견을 반영해 일부 요율을 조정했다. 거래 건수와 비중이 증가한 6억원 이상 매매와 3억원 이상 임대차의 요율을 인하하는 내용이 골자다.

개편되는 중개보수 체계는 현행과 마찬가지로 고정 요율이 아니라 요율의 상한을 설정한다. 그 상한 내에서 이용자와 중개인이 협의해 요율을 정하게 되는 것이다.

매매의 경우 6억원 미만 거래는 현재 상한 요율(이하 요율) 수준이 유지된다. 5000만원 미만은 0.6%에 25만원의 수수료 한도가 설정된다. 5000만~2억원은 0.5%에 수수료 한도는 80만원이다. 2억~6억원 구간에도 0.4%의 현행 요율이 적용된다.

그러나 6억원 이상 구간부터 요율 체계가 달라진다. 6억~9억원 구간의 요율은 0.5%에서 0.4%로 0.1%포인트 낮아진다. 현행 제도에선 9억원 이상은 모두 0.9%가 적용됐으나 앞으론 9억~12억원에 0.5%, 12억~15억원에 0.6%, 15억원 이상은 0.7%의 요율이 설정된다.

이는 국토부가 지난 8월 19일 토론회에서 공개한 유력안과 변함이 없다. 이렇게 되면 9억원짜리 매매 수수료 상한은 810만원(9억원의 0.9%)에서 450만원(9억원의 0.5%)으로, 12억원짜리 거래 수수료 상한은 1080만원(12억원의 0.9%)에서 720만원(12억원의 0.6%)으로 낮아진다.

임대차 계약 수수료의 경우 3억원 이상 거래부터 요율이 현행보다 낮아진다. 5000만원 미만은 0.5%에 한도 20만원, 5000만~1억원은 0.4%에 한도 30만원, 1억~3억원은 0.3% 등 기존 요율 체계가 적용된다.

그러나 3억~6억원 거래는 수수료율이 0.4%에서 0.3%로 인하된다. 현행 체계에선 임대차 계약은 6억원 이상부터는 모두 요율이 0.8%이지만 앞으론 6억~12억원은 0.4%, 12억~15억원은 0.5%, 15억원 이상은 0.6%의 요율이 차등적으로 설정된다.

이는 정부가 제시한 유력안에서 조금 바뀐 것이다. 원래 정부 안은 6억~9억 구간 요율이 0.3%이었으나 중개업계 의견을 반영해 0.4%로 조정했다. 중개업계는 전세 거래가 많은 6억~9억원 구간의 요율을 너무 낮추면 영업에 심각한 타격을 받는다고 호소해 왔다. 하지만 6억~9억원 구간의 요율은 현행 0.8%에 비하면 절반 수준으로 줄어드는 것이다.

개편되는 요율 체계를 적용하면 6억원 전세 거래 수수료 상한은 480만원(6억원의 0.8%)에서 240만원(6억원의 0.4%)로, 9억원 거래 수수료는 720만원(9억원의 0.8%)에서 360만원(9억원의 0.4%)으로 각각 절반 수준으로 줄어든다.

정부는 수수료율 체계 개편을 위해 공인중개사법 시행규칙을 개정해 요율 상한 등을 직접 규정할 예정이다. 이렇게 되면 이르면 10월부터는 전국에서 인하된 중개 수수료율이 동시에 적용된다. 지자체가 조례에 먼저 반영하면 시행규칙 개정 전에도 새로운 수수료율이 시행될 수도 있다. 국토부는 전국 지자체에 이를 적극 독려할 예정이다.
 
공인중개사 시험, 상대평가 전환될 수도
 
공인중개사 자격 관리도 강화된다. 중개사 합격 인원을 조정하기 위해 시험 난이도를 조절하거나 상대평가로 전환하는 등의 제도개선을 검토한다.

현재 시험은 전부 객관식에 매 과목 40점 이상, 전과목 평균 60점 이상만 맞으면 합격할 수 있다. 이 때문에 매년 신규 공인중개사 합격자는 약 2만명 수준으로 배출돼 작년까지 누적 합격자는 46만 6000여 명에 달한다. 국토부 관계자는 “신중히 제도 개선방안을 검토할 예정이며, 유예기간을 설정하거나 단계적 인원조정 등을 통해 수험생의 혼란을 최소화하면서 추진할 계획”이라고 강조했다.

무자격 중개보조원 사고를 줄이기 위해 중개사무소 당 중개보조원 채용 인원의 상한을 도입하는 방안도 추진한다.

이와 함께 국토부는 중개서비스의 질적 개선 방안도 추진한다. 중개 사고에 대한 대응력을 높이기 위해 공인중개사협회 공제금을 개인에게는 연 1억원에서 2억원으로, 법인은 연 2억원에서 4억원으로 각각 높인다.

현재 2년으로 돼 있는 공제금 지급 청구권 소멸시효는 민법상 손해배상청구권 소멸시효와 같은 3년으로 연장된다. 중개거래 시 발생할 수 있는 갈등의 조정을 위해 지자체와 중개협회, 소비자단체 등이 참여하는 ‘분쟁조정위원회’(가칭)를 도입하는 방안도 검토된다.

중개 확인·설명서에 건물 바닥면 균열 등에 대한 확인 항목을 신설하거나 보일러 등의 사용연한을 표기하게 하는 등 성능 확인을 강화한다. 확인·설명서의 권리관계 항목에 계약기간과 보증금액 등 임차권에 대한 내용을 명시하도록 해 분쟁소지를 최소화한다.

또한 사고가 잦은 다가구주택 거래에는 확인·설명서에 권리관계 등을 넣도록 해 소비자 보호를 수준을 높인다.
 
중개산업 경쟁력 강화 기반 마련
 
중개사의 전문성을 높이기 위해 중개사 위탁교육 성과평가시스템 도입 등을 추진한다. 또한 연수교육의 전문화를 통한 실무와 교육간 연계성 강화를 위해 주택·토지·상가 등 분야별 특화·전문화 교육 도입을 추진할 계획이다.

아울러 중개사의 프롭테크 등 신기술 활용 능력 제고를 위한 교육을 실시, 중개사 역량 강화 및 부가가치 창출 기반을 마련하기로 했다. 자격관리 강화를 위해서는 시장 수요를 고려한 중개사 합격 인원을 조정하기 위해 시험 난이도 조절 및 상대평가 등 제도개선을 검토한다.

다만, 급격한 제도 개선에 따른 혼란을 방지하기 위해 개선 이전에 연구용역 실시 및 유예기간 설정을 통한 단계적 도입 등을 검토한다.

이와 함께 중개사무소 당 공인중개사 인원수를 고려해 중개보조원 채용 인원의 상한을 도입하는 방안과 지자체·협회 등 유관기관 협업을 통해 중개보조원 등 무자격자 불법 중개행위 및 자격증 대여 등에 대한 단속을 강화한다.

또한 중개산업이 부동산 종합서비스를 제공할 수 있도록 제도개선을 통한 경쟁력 강화 등 기반 조성을 추진한다. 이를 위해 경쟁력을 갖춘 중개법인의 시장 진입을 위해 현행 5000만원으로 규정된 법정 최소자본금을 높이고 중개법인의 부동산 종합서비스 제공을 유도하기 위해 법인의 겸업제한을 완화하는 등 규제 개선 방안도 검토한다.

기존 오프라인 중개업계와 프롭테크 업계 간 협업을 위해 정부·지자체·중개업계·프롭테크 업계·전문가·시민단체 등이 참여하는 협의체를 구성·운영하고 업계 간 협업 모델 도입 및 제도개선 사항 등을 논의할 예정이다.

국토부는 손해배상 책임보험금 인상 등에 대해서는 ‘공인중개사법 시행령’ 개정을 추진해 오는 11월까지 입법절차를 완료할 계획이다. 김형석 국토부 토지정책관은 “이번 개선안으로 중개보수가 합리적인 수준으로 개선되고 중개서비스의 질도 향상되는 한편 소비자와 중개업자 간 분쟁도 많이 줄어들면서 거래 활성화에도 기여할 수 있기를 기대한다”고 밝혔다.

박병기 기자
 
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