2017년 12월 18일, 월요일  

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필자 김현 법무법인 세창 대표
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분류 연재 > LAW
발행일 2017년 10월 10일 (399호)
   
건축주 명의변경, 어렵나?


대법원 2015.9.10. 선고 2012다23863 판결
 
들어가며
관할 행정관청으로부터 건축허가를 받거나 신고를 하고 건물을 건축하다가 건축 중인 채로 건물을 매매하는 경우가 있다. 건축 중인 건물의 양수인은 진행 중인 건축공사를 계속하기 위해 허가 등에 관한 건축주 명의를 변경할 필요가 있고, 준공검사 후 양수인 명의로 소유권보존등기를 신청하기 위해서도 건축주 명의를 변경할 필요가 있을 것이다. 그런데 건축 중인 건물의 양도인이 건축주 명의변경에 동의하지 않는 경우 양수인으로서는 어떠한 구제방법이 있는 것인지, 그리고 건축주 명의가 수인으로 되어 있는 경우에는 어떻게 건축주 명의를 변경할 수 있는 것인지가 문제된다. 이에 대해 살펴보기로 한다.
 
사실관계
피고 B, C와 소외 M은 서울 OO구(주소 1 생략) 외 9필지 지상의 지하 1층, 지상 6층 건물(건물 면적 합계 2,092.81㎡, 이하 ‘이 사건 기존건물’)의 각 1/3 공유지분권자로서, 1993.11.11경 OO구청장에게 위 건물의 지하 2층 내지 지상 6층에 걸친 증축면적 합계 2,102.34㎡(이하 ‘이 사건 증축물’)에 대한 증축신고를 마친 다음, 1994.4경 이 사건 증축물의 증축공사를 완료하였다. 이후 1998.3.11경 별지 기재와 같은 ‘증축등신고서’를 제출하여 ‘신고필증’을 교부받았다. 현재 이 사건 증축물은 증축 공사 과정에서의 건축선 침범, 일조권 침해 등의 건축법 위반행위를 이유로 하여 미등기 상태에 있다.

피고들은 2009.2.20 원고 A(이하 ‘원고’)와 사이에 ‘부동산 미등기 증축물 매매계약서’라는 제목으로, 피고들이 원고에게 이 사건 증축물 지분(425평) 중 5, 6층 소재 100평을 8000만원에 매도하는 계약을 체결하고(이하 ‘이 사건 매매계약’) 이 사건 매매계약에 관하여 같은 날 OO법무법인 등부 2009년 제OO호로 인증을 받았다.

또한 피고들은 이 사건 매매계약 체결 당일 원고와 사이에 ‘부동산 미등기 증축물 양도계약 합의서’라는 제목으로, 이 사건 증축물 지분 중 원고에게 이 사건 매매계약을 통하여 매도하고 남은 나머지인 325평 상당(이하 ‘이 사건 잔여지분’)에 관하여 후속계약(이하 ‘이 사건 후속계약’)을 체결하고 이 사건 후속계약 또한 같은 날 OO법무법인 등부 2009년 제OO호로 인증을 받았다.
원고는 피고들을 상대로 건축주 명의변경 절차의 이행을 구하는 이 사건 소를 제기하였다.
 
원심 판결의 요지
원심은 아래와 같은 이유로 원고의 이 사건 소가 부적법하므로 이를 각하한다고 판시하였다.
이 사건에서 원고는 건축신고명의자 3명 중 일부인 피고들만을 상대로 별지 기재 증축등신고서 및 신고필증 상의 피고들의 건축주 명의를 원고로 변경하는 절차를 이행을 구하고 있다.

건축물을 증축함에 있어서 건축주명의자 아닌 자에게 일부 전유부분 또는 지분을 양도하는 합의가 유효하다고 하더라도 건축신고는 하나의 건축물에 대하여 주어지는 것이고(건축법 제11조, 제14조, 제2조 제1항 제2호), 건축신고의 특성상 전유부분 또는 지분별로 나눌 수 없음이 원칙이다. 한편, 증축등신고서 및 신고필증에 공동명의로 건축주로 되어 있는 경우 공동건축주는 행정청에 대한 건축신고에 관한 권리를 준합유하고 있으므로 증축된 건물의 일부를 양수받은 자가 공동건축주 명의를 양수인이 추가된 것으로 변경하기 위해서는 공동건축주 전원을 피고로 삼아 행정청에 대한 명의변경에 관한 협력의무의 이행을 구하여야 하고 이러한 소는 준합유물에 관한 소송으로서 공동건축주 전원을 피고로 하여야 한다.

이 사건에 관하여 보건대, 소외 1은 피고들과 사이에 이 사건 증축물을 합유한다고 주장하면서 피고들의 원고에 대한 이 사건 매매계약의 효력을 다투고 있고, 원고를 증축물 전체에 관한 공동건축주로 추가하거나 피고들 명의를 원고로 변경하는 것을 명시적으로 반대하고 있는 이상, 원고로서는 증축등신고서 및 신고필증상 공동건축신고자인 피고들 및 소외 1을 공동피고로 하여 원고를 증축물 전체에 관한 공동건축주로 추가하는 것으로 변경하는 절차의 이행을 구하여야 할 것이다.

따라서 고유필수적 공동소송인 이 사건에서 증축등신고서 및 신고필증상 공동건축신고자로서 원고의 법적 지위를 다투고 있는 소외 1을 제외하고, 공동건축주 중 일부인 피고들에 대하여만 별지 기재 증축등신고서 및 신고필증상의 피고들 건축주 명의를 원고로 변경하는 절차의 이행을 구하는 이 사건 소는 부적법하다.
 
대법원 판결의 요지
이 사건 소를 각하한 원심 판결에 대해 원고가 상고하였고, 대법원은 아래와 같은 이유로 원고의 상고를 받아들여 원심 판결을 파기환송하였다.
 
행정관청으로부터 허가를 받거나 행정관청에 신고를 하고 건축이 이루어지는 경우에 건축 중인 건물의 양수인은 진행 중인 건축공사를 계속하기 위해 허가 등에 관한 건축주 명의를 변경할 필요가 있고 준공검사 후 건축물관리대장에 소유자로 등록하여 양수인 명의로 소유권보존등기를 신청하기 위해서도 건축주 명의를 변경할 필요가 있는데 이를 위해서 양수인은 건축법 시행규칙 제11조 제1항 등 건축 관계 법령에 따라 건축관계자변경신고서에 변경 전 건축주의 명의변경동의서 등을 첨부하여 제출하여야 하므로 건축 중인 건물을 양도한 자가 건축주 명의변경에 동의하지 아니한 경우에 양수인으로서는 그 의사표시에 갈음하는 판결을 받을 필요가 있다.

원심은 판시와 같은 이유를 들어 증축된 건물의 일부를 양수받은 자가 공동건축주 명의를 양수인이 추가된 것으로 변경하기 위해서는 공동건축주 전원을 피고로 삼아 행정청에 대한 명의변경에 관한 협력의무의 이행을 구하여야 하므로 이는 필수적 공동소송에 해당한다는 취지로 판단하였다.

나아가 소외인이 이 사건 매매계약의 효력 및 원고의 법적 지위를 다투고 있음에도 원고가 공동건축신고자인 소외인 및 피고들을 공동피고로 하지 아니하고, 공동건축신고자 중 소외인을 제외하고 피고들만을 상대로 하여 건축주 명의를 원고로 변경하는 절차의 이행을 구하고 있으므로 이 사건 소는 부적법하다고 판단하였다.

원심판결 이유를 살펴보면, 피고들과 소외인이 공동 명의로 증축신고한 이 사건 증축물에 관한 건축주 명의를 원고로 변경하기 위해서는 피고들의 동의뿐 아니라 공동 명의자인 소외인의 동의를 받아야 하지만 그렇다고 하더라도 소외인에 대한 소송 등과 별도의 소송절차에 의하여 피고들을 상대로 동의 의사표시에 갈음하는 판결을 구하는 것은 허용될 수 있으므로 이러한 내용의 이 사건 소가 부적법하다고 할 수 없다.

그럼에도 이와 달리 원심은 위와 같은 이유로 이 사건 소를 각하하고 본안의 당부에 관하여 판단하지 아니하였으므로 이러한 원심판결에는 공동건축주 중 일부로부터 권리를 양수한 경우의 건축주 명의변경 동의 절차 및 그 명의변경 절차 이행 청구 소송의 피고적격에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이…
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