2020년 07월 13일, 월요일


국토와교통

2020년 7월호
(통권 432호)


“직격탄 맞은 부동산시장, 경제위기 전이 가능성도”


  박병기 기자     입력 2020/06/04 (목)



주택거래량 감소로 민간소비지출 최대 1.50% 감소 추정

금융위기 수준 감소시 부동산산업 고용 10만명 감소 예상
 
한국건설산업연구원(원장 이상호)은 최근 ‘코로나19 사태의 부동산경기 파급효과 및 대응 방안’ 보고서를 통해 “만약 사스 발병 당시(-3.0%)와 외환위기 및 금융위기 당시(-19.8%) 수준으로 주택 거래량이 감소한다면, 민간소비지출이 연간 0.23∼1.50% 감소할 것”이라고 추정했다. 이 보고서는 코로나19의 직접적 영향인 ‘주택 거래량 감소’를 주택시장 침체의 대리변수로 판단하여 이에 따른 부동산산업의 파급효과를 분석했다.
 
비주거용 부동산시장 직접적 영향 받아
이 보고서에 따르면 거래량이 3.0% 감소할 경우 민간소비지출의 감소액은 5150억원(실질)으로 부동산산업은 생산유발효과 7400여 억원, 부가가치 1.9조원, 고용 1.6만명 감소할 것으로 예측된다. 거래량이 19.8% 감소하면, 연간 민간소비지출의 실질 금액은 3.2조원 하락이 예상된다. 이에 따라 부동산산업은 생산유발효과 4.6조원, 부가가치 12.2조원, 고용 10.0만명 감소할 것으로 예측된다.

특히 ‘비주거용 부동산시장’이 코로나19의 직접적인 영향을 받아 임차자 어려움 증가, 거래 감소 및 자산가치 하락, 금융부실 확대, 경매 증가 형태로 리스크가 확대될 것으로 보인다.

비주거용 부동산은 임차자 대출, 임대인 대출이 모두 존재하여 금융 규모가 크다. 한국은행에 따르면, 자영업자 대출 중 소득 대비 이자상환률 100%가 넘는 차주가 6.5%에 달하고 비주거용 담보대출은 거치식, 단기 만기구조 비중이 높아 만기상환시 어려움에 빠지면 리스크가 빠르게 확대될 가능성을 내포하고 있다.

해외 상업용 부동산시장은 증시보다 하락 폭이 큰 것으로 나타났다. 미국, 영국, 일본 등 글로벌 상업용 부동산은 대부분 코로나19의 직접적인 영향을 받고 있고 리츠 지수가 증시보다 큰 폭 하락하는 경우도 발생하고 있다. 일본 리츠 지수는 올림픽 연기로 5개월 만에 반토박 수준까지 하락한 후 소폭 회복 중이다.

건산연 허윤경 연구위원은 “해외 사례를 종합하면, 우리 부동산시장 침체는 시작 단계로 이해할 수 있다”며 “최근 기관투자자들이 해외부동산을 다수 취득했다는 점에서 우려가 크다”고 설명했다. 이어 그는 “코로나19로 경제위기 전이 가능성이 커짐에 따라 부동산시장을 방어하기 위한 단계별 정책 수단 도입이 검토되어야 한다”고 덧붙였다.

보고서에서는 우선적으로 금융과 세제 정책을 통해 수요자를 위한 자금지원이 이루어져야 할 것이며 나아가 기존 사업의 속도를 높이고 신규사업을 활성화하여 지속 가능한 산업 생태계를 이어나가야 한다고 주장했다.

이를 위해 단기적으로는 사업자금이나 생활자금 대출 목적에 한해 한시적 LTV 확대, 채무의 단기적 유예 및 조정 등으로 단기적인 유동성 위기를 겪고 있는 사업자들을 지원해야 한다고 강조했다. 또한 중장기적으로는 3기 신도시 등 기존에 계획된 개발계획 조기추진, 정비사업과 분양사업에서 기존의 불합리한 규제를 개선해 향후 경기 회복기의 주택 부족 문제에 대비할 필요가 있다고 지적했다. 

허 연구위원은 “코로나19가 가져올 메가트렌드 전환은 피할 수 없다. 적극적인 정책적 대응을 통해 경제를 활성화하고 동시에 위기를 기회로 전환할 수 있는 지혜가 필요하다”며 “현재 정부가 계획하고 있는 ‘코로나 뉴딜’에서 도시 인근 물류인프라 확충, 저이용 부동산 용도변경, 해외기업 유턴 등에 정책적으로 지원하여 산업구조 개편과 도시경쟁력 향상을 동시에 도모해야 한다”고 강조했다. 다음에 보고서의 주요 내용을 정리해 보았다.
 
코로나19의 비주거용 부동산시장 영향
비주거용 코로나19 직접 영향 받아 임차자 어려움 → 거래 감소·자산가치 하락 → 금융부실 확대 → 경매증가 가능성이 확대되고 있다. 비주거용 부동산시장은 온라인 강세, 폐업 증가 등 업황이 악화되는 상황에서 코로나19 사태 발발로 체감경기가 급락하며 수요 감소가 빠르게 발생하고 있다.

비주거용 부동산시장의 주요 임차인인 개인사업자는 2019년 기준 709.7만명이며 주민등록인구수 대비 13.7%에 이르고 있다. KB경영연구소(2019)에 따르면 자영업자 매출 중 임대료 비중은 30%를 상회하고, 현금성 자산이 적어 임대료 연체, 미납 등 상업용 부동산시장의 부실 현실화 가능성이 크다. 중소기업중앙회 설문 결과 코로나19 사태 지속시 감내 가능 기간이 3개월 이내라고 응답한 기업이 42.1%에 달했다.

상가, 호텔, 프라임 오피스, 유통시설 대부분의 상품 상황이 악화일로에 있다. 상가는 공실률 상승, 임대료 하락 심화 가능성 확대, 호텔은 이용률 30%대 이하로 하락, 휴업 증가, 프라임 오피스와 유통시설을 기초자산으로 하는 공모형 리츠가는 최고점 대비 20∼30%까지 하락 이후 회복 중이다.

비주거용 부동산은 임차자 대출, 임대인 대출이 모두 존재하여 상당한 금융 규모를 형성하고 있다. 자영업자 대출 중 이자상환률 100%가 넘는 차주는 6.5%에 달하고 비주거용 담보대출은 거치식, 단기 만기구조 비중이 높아 만기상환시 어려움에 빠지면 리스크가 빠르게 확대될 가능성을 내포하고 있다.

한국은행의 금융안정보고서(2019년 12월)에 따르면 주요 임차자인 자영업자 대출은 670.6조원, 차주 수는 188.3만명에 달한다(2019년 9월 기준). 코로나19 이전에도 자영업자 대출 중 저신용·고금리대출업권 비중 높고, 소득 대비 이자상환률 100%를 넘는 차주가 6.5%에 이르렀다.
2019년 6월말 기준 상업용 부동산 담보대출 잔액은 120.6조원이며 전체 대출에서 차지하는 비중은 10.1%이다. 이자만 납입하는 대출 비중이 86.9%, 3년 미만의 단기대출 비중도 49.6%에 달한다.

2020년 2월 경매 건수는 전년 동월 대비 44.3% 증가하였으나 경매에 이르는 기간을 고려하면 코로나19의 직접적 영향으로 판단하기는 어렵다. 다만, 상업용 부동산시장의 어려움을 고려할 때 경매 건수가 지속적으로 증가할 가능성이 있다.
 
코로나19의 주택, 해외 부동산시장 영향
국내 주택시장은 현재까지는 대세적 변화 목격이 안 되고 있다. 현재까지 코로나19로 인한 가격 하락, 공급 급감 등의 대세적 변화는 주택시장에서 확인되지 않으나 공급자 금융 전반의 위기감은 확대되고 있다. 경제위기로 비화되면 주택가격 침체, 임대차시장 불안은 불가피할 것으로 판단된다.

서울 동남권을 중심으로 하락세가 확인되나 수도권 전반이나 전국 부동산 가격 변화로 이어지지 않고 있으며, 자산가치 심리지수의 변동 폭도 크지 않다. 거래시장에서는 3월 이후 연립·다세대, 단독·다가구 시장을 중심으로 매매거래량 감소가 나타나고 있으며, 전월세 거래는 모든 물건에서 감소하고 있다.

1분기 분양물량은 경기 둔화, 청약시스템 이관, 코로나19의 여파 등이 복합적으로 영향을 미치며 전년 동기 대비 24.3% 감소하였으나 수익을 확보할 수 있는 상품 감소로 우위지역 청약은 오히려 집중됐다. 주택시장에 미치는 영향은 코로나19 장기화 기간에 따른 경제위기로 비화될 때 나타날 가능성이 높으며, 취약 임차자의 임대료 미납, 전월세 가격 불안 등 임대차시장의 불안 요인이 확대될 가능성도 크다.

해외 상업용 부동산시장은 증시보다 하락 폭이 커졌다. 미국, 영국, 일본 등 글로벌 상업용 부동산은 대부분 코로나19의 직접적인 영향을 받아 리츠 지수가 증시보다 큰 폭 하락하는 경우도 발생했다. 중앙은행의 양적완화로 단기적 회복세를 보이나 실물경제 위축이 장기화될 때는 수익률 하락, 자산가치 하락은 불가피할 것이다.

미국 부동산 리츠 지수는 고점 대비 4월 1일까지 33% 하락하여 같은 기간 다우존스산업평균지수 하락 폭(26.4%)보다 크게 나타났다. 일본 리츠 시장은 코로나19로 올림픽이 연기되면서 5개월 만에 반토박 수준까지 하락하였다가 중앙은행 개입으로 소폭 회복하는 양상이다.

블룸버그에 따르면 런던 부동산시장도 임대료 지불 중단, 거래 동결, 자금 공급 경색, 부동산 회사 합병 폐기 등이 나타나고 있다. 무디스(2020)는 코로나19 사태가 2021년 3분기까지 지속되어 장기 침체 상황이 이어진다면, 미국 상업용 부동산시장은 글로벌 금융위기를 상회하는 수준의 공실률 상승과 유효임대료 하락을 예상했다. 최근 몇 년간 국내 기관투자자들이 대체투자 비중을 확대하면서 해외부동산 투자를 빠르게 증가시켜 직접적인 영향을 받을 것으로 예상된다.
 
코로나19의 주택시장 파급효과 분석
주택거래량이 19.8% 감소하면 부동산산업 고용은 10만명 감소가 예상된다. 코로나19의 직접적 영향인 주택 거래량 감소를 주택시장 침체의 대리변수로 판단하여 이에 따른 부동산산업의 산업파급효과를 분석했다. 사스 당시(-3.0%)와 경제위기 당시(-19.8%)의 거래량 감소를 가정하여 민간소비 지출 감소와 이에 따른 부동산산업의 생산유발효과, 부가가치 유발효과, 고용효과, 임금효과 변화를 분석했다.

<시나리오 1>은 코로나19로 인한 주택 거래량이 사스 수준(-3.0%, 12개월 지속)에 머무르고 경기가 빠르게 회복되며 경제위기 수준으로 비화되지 않는 경우다. <시나리오 2>는 코로나19로부터 기인한 경제위기가 이전 외환위기 및 금융위기의 평균 수준의 거래량(-19.8%, 12개월 지속)으로 악화되는 경우다. 보수적 추정을 위하여 부동산산업은 표준산업분류에 따라 부동산 및 임대업과 금융 및 보험서비스업으로 한정했다.

부동산 및 임대업은 주거서비스업, 부동산서비스업을 포함하고 금융 및 보험 서비스업은 금융서비스업, 보험서비스업, 금융 및 보험 보조 서비스업을 포함했다. 주택건설 부문은 한국건설산업연구원(2020), “코로나19 사태의 건설경기 파급효과 및 대응 방안”에서 포함되어 이미 추정됐다.

먼저, 사스 당시 수준의 3.0%의 거래량이 감소하면, 민간소비지출이 연간 기준 0.23% 감소할 것으로 분석됐다. 실질 금액으로는 민간소비지출이 5150억원 감소할 것으로 추정되며, 이에 따른 영향으로 부동산산업은 생산유발효과 7400억원, 부가가치 1.9조원, 고용 1.6만명 감소할 것으로 예측됐다.

한편, 경제위기 당시 평균 수준인 19.8%의 거래량이 감소하면, 연간 민간소비지출이 1.50% 감소하며, 실질 금액으로는 3.2조원, 부동산산업은 생산유발효과 4.6조원, 부가가치 12.2조원, 고용 10만명 감소할 것으로 예측됐다.
 
포스트 코로나19 정책 대응
결론적으로, 경제위기 전이 가능성을 고려하여 단계별 정책 수단 도입이 검토될 필요가 있다.

코로나19가 실물경제의 급속한 악화, 불확실성, 금융시장 불안, 메가트렌드의 전환 등 경제위기와 성격이 유사하게 전이되고 있어 이에 맞는 정책적 대응이 필요하다. 과거 경제위기 당시 부동산시장을 살리기 위하여 수요자, 공급자 모두에게 종합대책의 형태로 부양책과 지원책이 다수 발표됐다. 특히, 글로벌 금융위기 때는 잦은 소규모 대책의 효과성에 대한 논란이 존재했고, 전월세 급등이라는 더 큰 불안이 발생하기도 하였다는 점은 시사하는 바가 크다.

두 시기 모두 초기에는 단기 효과가 큰 세제 혜택과 금융지원을 중심으로 정책을 발표하였고 후반으로 갈수록 신도시 건설 등 공급 정책 중심으로 무게가 이동됐다. 글로벌 금융위기 당시, 다수의 정책이 지속적으로 발표되었음에도 불구하고 2013년 이후가 되어서야 수도권 경기가 회복됐다. 이는 경기침체기에 소폭의 잦은 대책으로 시장에 영향을 미치기 어렵다는 점을 잘 보여준다.

코로나19 사태가 경제위기로 전이될 가능성이 커지고 있어 경기 상황에 맞는 단계별 정책 수단 도입을 검토해야 할 것이다. 특히, 글로벌 금융위기 당시 교훈과 코로나19로 인한 경제 침체가 글로벌 금융위기보다 심할 수 있다는 IMF의 경고를 고려했을 시 선제적이고 과감한 조치가 필요할 것으로 판단된다.

수요자 관점에서는 직접적인 충격을 받고있는 자영업자들의 생활자금 부족을 신속히 지원하는 한편, 공공의 재원 조달이 필요없다는 측면에서 사업자금이나 생활자금 대출 목적에 한해 한시적으로 LTV를 확대하는 방안 검토가 필요하다. 채무의 단기적 유예 및 조정, sale and lease back 상품 활성화도 필요하다. 한편, 주거용 시장은 거래량 감소에 따른 주택 처분의 어려움이 큼에 따라 주택거래를 활성화시킬 수 있는 세제 지원, 금융규제 완화가 검토되어야 한다.

공급자 지원방안으로는 최근 금융시장이 경색되는 가운데 우량한 건설기업의 부도로 이어지는 것을 선제적으로 방지하기 위해 회사채 발행 및 유통시장 지원 대책이 우선적으로 필요하다. 향후 시장 침체 장기화 시 환매조건부 미분양 주택 매입 등과 같은 프로그램을 재개할 필요가 있다.
또한 중장기적으로 3기 신도시 등 기존에 계획된 개발계획 조기추진, 정비사업과 분양사업에서 기존의 불합리한 규제를 개선하여 경기침체기에 대응하고 향후 경기 회복기의 주택 부족 문제에 대비할 필요가 있다.

이와 함께 코로나19가 가져올 메가트렌드 전환에 대비해 산업구조 개편 지원과 장기적인 국가경쟁력 향상을 함께 도모할 수 있는 정책 지원이 이루어져야 할 것이다. 현재 정부가 계획하고 있는 ‘코로나 뉴딜’에서 도시 인근 물류인프라 확충, 저이용 부동산 용도변경, 해외기업 유턴 등에 과감한 정책적 지원을 하여 국가와 도시경쟁력을 향상하고 동시에 건설경제를 활성화 할 수 있는 정책이 마련될 필요가 있다.

박병기 기자 (press1970@naver.com)
 
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서울외곽순환선, ‘수도권제1순환선’으로 바뀐다

고속국도 제100호선 ‘서울외곽순환선’ 명칭이 9월 1일부터 ‘수도권제1순환선’으로 바뀐다. 이번에 변경되는 수도권제1순환선은 1988년 판교-구리 고속도로에서 시작되어 2007년 12월 의정부 나들목과 송추 나들목까지 연결되면서 전체 128㎞ 구간으로 완전 개통된 구간이다. 이.. 김정현 기자 | 국토와교통 2020년 07월호(432호)
주차장 부지, 환매되나?

대법원 2019.10.31. 선고 2018다233242 판결 1. 들어가며지방자치단체가 도시계획시설인 주차장 사업을 시행하면서 사업부지에 포함된 을 등의 각 소유 토지를 협의취득한 후 공영주차장을 설치하였는데 그 후 위 토지를 포함한 일대 지역이 재정비촉진지구로 지정되어 공영주.. 김현 법무법인 세창 대표 | 국토와교통 2020년 07월호(432호)
면역력 강화에 좋은 쌀 속의 진주 ‘현미’

흰쌀밥보다 식이 섬유 3배 많아 코로나19 재확산 우려가 지속되고 있다. 이에 따라 각종 정부 행사들은 규모를 축소하여 개최되고 있다. 6월 18일 개최된 건설의 날 기념식에서도 손소독제와 발열체크, 지그재그로 띄어앉기 등 행사 준비에 만전을 기하는 모습이었다. 또한 행.. 김정현 기자 | 국토와교통 2020년 07월호(432호)
알츠하이머병

미국 알츠하이머병 협회에 따르면 미국 내 알츠하이머병 환자 수는 1975년 50만명에서 2007년 510만명으로 폭발적으로 늘어났으며, 2050년에는 1,100만~1,600만명이 될 것이라고 발표했다. 이 병은 본인의 존엄성을 추락시키고 가족을 괴롭히지만 특효약이 없는 고질적인 병이다. .. 류영창 박사 | 국토와교통 2020년 07월호(432호)
오감으로 천천히 느껴보는 ‘슬로시티’ 하동의 매력

‘느림의 미학’이라는 말, 많이 들어봤을 것이다. ​요즘은 일상 속 빠른 속도에 지쳐 조금은 느리고 불편하더라도 유유자적한 평화로움을 온전히 느끼기 위해 일부러 ‘느림’을 찾아 떠나는 사람들이 많아지고 있다. ​느림의 삶을 충족시킬 수 있는 ‘슬로시티’는 .. 한국관광공사 | 국토와교통 2020년 07월호(432호)
용산에 아파트 8000가구 ‘미니신도시’ 건설

[수도권 주택공급 기반 강화 방안]공공재개발·유휴지개발로 서울에 7만가구 추가 공급국토부, 2023년 이후 수도권 연 ‘25만가구+α’ 공급 정부가 도심에 공공이 개입하는 재개발 사업을 활성화해 서울을 비롯한 수도권 주택공급을 확대한다. 이와 함께 서울 용산역 정비창.. 박병기 기자 | 국토와교통 2020년 06월호(431호)
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